§ 2. Особенности содержания права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Как было показано в предыдущем параграфе, в правоотношении общей соб- ственности управомоченный субъект представлен несколькими лицами. Множе- ственность субъектов права общей собственности на общее имущество в много- квартирном доме обусловливает появление общего субъективного права, принад- лежащего одновременно нескольким лицам. Помимо особенного субъектного со- става, в правоотношении долевой собственности на общее имущество в много- квартирном доме присутствует еще и специфический объект отношений.

Специфические составляющие правоотношения общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме предопределяют содержание пра- воотношения, в качестве которого выступает сложный (особого рода) комплекс прав и обязанностей сособственников в отношении общего имущества.

Далее остановимся на исследовании вопроса о том, что входит в данный комплекс.

Каждый сособственник, независимо от размера его доли, которая не может быть выделена в натуре, имеет право свободно, беспрепятственно владеть и поль- зоваться любой частью общего имущества в многоквартирном доме. При этом любой из сособственников не может требовать выделения части общего имущест- ва соразмерной его доле в его владение и пользование. Такая особенность вполне объяснима, поскольку применение норм о выделении доли в натуре привело бы к

невозможности других сособственников к свободному пользованию общим иму- ществом.

На практике возникают случаи, когда собственники квартир используют ле- стничные площадки или коридоры под складирование своих вещей, что мешает свободному проходу и доступу к жилым помещениям, а так же создают угрозу возникновения пожара и замусоривания.

Так, истцы – собственники квартир в многоквартирном доме требовали в суде от ответчика – сособственника квартиры в указанном доме освободить ле- стничные площадки и лестничные марши от своих вещей и проживания. В судеб- ном заседании было установлено, что между 2 и 3 этажом в подъезде дома про- живает гражданин Х и складирует свои вещи. В результате ограничивается право истцов на пользование лестничными площадками и лестничными маршами, так как вещи ответчика препятствуют свободному передвижению жителей подъезда. Вследствие этого нарушаются нормы санитарии и пожарной безопасности.

Удовлетворяя исковые требования, суд руководствовался п. 2 ст. 288

ГК РФ, ч.1 ст. 17 ЖК РФ о том, что лишь жилые помещения предназначены для проживания граждан. Следовательно, лестничные площадки и марши не предна- значены для этого. Указанные конструктивные элементы жилого дома предназна- чены для осуществления прохода граждан. При этом суд учёл, что по смыслу ч. ч. 1, 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе и лестничными пло- щадками и лестницами, по общему соглашению. Суд установил, что истцы, яв- ляющиеся собственниками жилых помещений в доме, разрешения ответчику на использование общего имущества для проживания и хранения вещей не давали¹.

По другому может обстоять дело, если собственники дали согласие на ис-

пользование общего имущества одному из собственников помещений. Для возве- дения и присоединения балкона к квартире на 1 этаже, например, потребовалось

_{согласие собственников помещений в данном доме на использование части зе-}

¹ Решение Центрального районного суда г. Челябинска от 23 января 2007 г. по делу № 2-5/2007

// Архив Центрального районного суда г. Челябинска.

мельного участка. Суд, удовлетворяя исковые требования собственника жилого помещения о сохранении квартиры в переустроенном состоянии, указал на то, что возведением балкона не нарушаются права и законные интересы граждан, не соз- дается угроза их жизни и здоровью, а также получено согласие собственников помещений для использования части земельного участка¹.

Очень часто лица, с кем собственники заключили договор на обслуживание

и эксплуатацию своего дома, в целях безопасности и целесообразности запреща- ют доступ в подвальные помещения, на крышу и другие подобные места, но это не означает категорической невозможности осуществлять правомочие пользова- ния этими общим имуществом. Пользование в данных случаях происходит опо- средованно, через техническое предназначение элементов общего имущества – для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

Владение существует во всех случаях, когда лицо имеет фактическую воз- можность пользоваться вещью. Наоборот, пользование, как правило, возможно лишь при наличии владения. Таким образом, в части владения и пользования пра- ва сособственников общих объектов в многоквартирном доме схожи с правами совместных собственников. Все собственники помещений в многоквартирном доме владеют и пользуются общим имуществом сообща.

Отметим еще одну немаловажную деталь. Право собственности всегда тес- нейшим образом связано с определенными границами, пределами осуществления правомочий, особенно правомочия пользования.

При реализации своего права собственности на общее имущество в много- квартирном доме собственники помещений должны так владеть и пользоваться своим помещением и общими элементами в доме, чтобы не повлечь их разруше- ние и порчу и соответственно не нарушить тем самым права и законные интересы проживающих в доме людей. Встречающиеся примеры взрывов и пожаров от ис- пользования сварочного и иного оборудования при ремонте квартир, многочис-

_{ленные нарушения при производстве перепланировок помещений, влекущих не}

¹ Решение Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 01 марта 2010 г. по делу № 14-

5/2010 // Архив Тракторозаводского районного суда г. Челябинска.

только технические повреждения конструкций многоквартирных домов, но и че- ловеческие жертвы, являются подтверждением сделанного вывода. Поэтому осо- бенностью содержания правоотношения общей собственности на общее имуще- ство в многоквартирном доме является то, что, помимо прав на владение и поль- зование помещениями и общим имуществом, устанавливаются законодательно очерченные пределы их использования собственниками помещений.

Право распоряжения общим имуществом имеет еще большую специфику. Во-первых, оно ограничено определенными возможностями, установленными за- коном, а во-вторых, нормировано установленным порядком принятия решения об акте распоряжения, которое может осуществляться в форме передачи части обще- го имущества в пользование третьим лицам и в форме реконструкции, строитель- ства, ремонта.

Правомочие распоряжения в форме реконструкции (в том числе с его рас- ширением или надстройкой), строительства и капитального ремонта общего иму- щества тесно переплетается с правомочием пользования. Представляется трудным провести грань между этими правовыми возможностями, так как реконструкция, строительство и ремонт отражают возможность собственников извлекать из вещи потребительские свойства путем улучшения ее качественных характеристик, а пе- редача части общего имущества в пользование третьим лицам, например для раз- мещения рекламных конструкций, можно расценить как акт распоряжения.

Владение связано с пользованием. Аналогичная связь существует между распоряжением и пользованием. Передача вещи собственником в пользование другому лицу занимает промежуточное положение между пользованием и распо- ряжением¹. Передача имущества во временное возмездное пользование – это один из способов извлечения доходов.

Приведенные примеры является доказательством того, что нельзя провести

_{четкой границы между правомочиями владения, пользования и распоряжения.}

¹ См.: Тархов В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности. Изд. 2-е. – М.: Изда- тельская группа «Юрист», 2002. – С. 97.

Они теснейшим образом связаны и являются обобщенным выражением разнооб- разных действий, которые вправе совершать собственники.

Правомочие распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, исходя из норм ЖК РФ, осуществляется сособственниками по соглашению про- стого или квалифицированного большинства. Согласие всех собственников по- мещений требуется при решении вопроса об уменьшении размера общего имуще-

_ства.

Порядок осуществления правомочий владения, пользования, распоряжения общим имуществом определяется на общих собраниях собственников помещений на основе результатов голосования.

Триада правомочий собственника является основой комплекса прав и обя- занностей сособственников в отношении общего имущества. Однако ей нельзя ограничиваться, так как это не позволит отразить особенности содержания и осу- ществления общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Анализ вопросов содержания субъективного права собственности выходит за рамки настоящей работы, но уклониться от краткого изложения проблемных моментов невозможно, так как это вызвано необходимостью установления осо- бенностей содержания общей собственности на общее имущество в многоквар- тирном доме.

В российском гражданском праве право собственности традиционно рас- крывается через «триаду» правомочий. Однако ныне действующий ГК РФ учел положительный отечественный и зарубежный опыт, и в ст. 290 появилась норма, определяющая право собственности как возможность совершения любых дейст- вий собственником по своему усмотрению, но при этом не противоречащих нор- мативным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом инте- ресы других лиц. Тем самым законодатель выразил позицию тех авторов, которые

считают, что в определении права собственности без «триады» не обойтись, одна- ко этим нельзя ограничиваться¹.

Точка зрения других противоположна. Они возражают против перечисления полномочий собственника: «триада», по их мнению, не выражает ни существа, ни всего объема права собственности².

В научных работах отстаиваются точки зрения авторов, ратующих за рас- ширение права собственности за счет других правомочий. Например, Ю.Г. Тка- ченко, В.В. Черников неотъемлемым элементом содержания субъективного права собственности называют четвертое право – право притязания, которое означает гарантируемую юридическую возможность субъекта права собственности требо- вать соблюдения юридических обязанностей от других лиц и возможность защи-

щать свои интересы³. К праву притязания О.Н. Калибернова предлагает добавить

право собственника на безопасность, которое заключается в признании прав соб- ственника неприкосновенными для всех остальных несобственников⁴.

Названным авторам оппонирует М.А. Александрина, которая считает, что

_{«право собственника на безопасность» и «право притязания» не что иное, как}

¹ См., например: Мозолин В.П. Право собственности в Российской Федерации в период перехо- да к рыночной экономике. – М., 1992. – С. 36; Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. – М.,

_{1991. – С. 20.}

² А.В. Венедиктов писал о том, что характеристика юридического содержания права собствен- ности, сводимая к одной лишь «триаде правомочий», не отличается требуемой точностью, и на-

званные правомочия не в состоянии целиком заполнить объема права собственности ни по- рознь, ни даже в совокупности. Об этом свидетельствует, например, случай наложения ареста

на имущество, когда все три правомочия отпадают, но право собственности при этом сохраня- ется. Поэтому А.В. Венедиктов, давая определение права собственности, вместо трех правомо-

чий употребляет категорию «использование» продуктов и средств производства. См.: Венедик- тов А.В. Государственная социалистическая собственность. – М., Л.: Изд-во АН СССР, 1948.

_{– С. 17.}

³ См.: Ткаченко Ю.Г. Методологические вопросы теории правоотношений. М., 1980.

– С. 151.; Черников В.В. Современная государственная система охраны собственности в России.

_{– М.: Инфра-М, 1995. – С. 9.}

⁴ См.: Калибернова О.Н. Собственность и современное российское общество (общеправовой ас- пект): дис. … канд. юрид. наук. – Нижний Новгород, 1999. – С. 39-40.

абсолютный характер субъективного права собственности. Оно никак не соотно- сится с понятием и сущностью правомочий собственника¹.

Наиболее обоснованным, на наш взгляд, выглядит утверждение о необхо- димости выделения полномочия управления имуществом.

Приведем краткий анализ данного правового явления, для поиска правовой природы управления многоквартирным домом.

В.П. Мозолин, высказывая мнение о необходимости введения в содержание права собственности помимо «триады» правомочия «управления имуществом», отмечал, что право управления можно причислить к категории динамических правомочий, обеспечивающего реализацию правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом со стороны собственника².

Были и другие мнения о том, что выделение в праве собственности допол-

нительного правомочия по управлению имуществом не приведет к более точному определению содержания этого права. Возможность управления поглощается возможностью распоряжения имуществом³. Авторы предполагают, что данное правомочие реализуется посредством всевозможных актов поведения собствен- ника, в том числе действий по управлению имуществом. Главное, чтобы такие действия не противоречили закону. Представляется, что позиция ученых, доказы- вающих возможность включения в содержание права собственности правомочий, не отождествляемых с владением, пользованием и распоряжением, будет всегда

уязвима. Так, С.А. Хохлов отмечал, что при разработке ГК РФ предлагалось наря- ду с триадой указать правомочие по управлению имуществом, однако законода-

_{тель последовал нашим российским традициям и ограничился тремя правомочия-}

¹ См.: Александрина М.А. Содержание права собственности по современному российскому за- конодательству: некоторые проблемы теории и правового регулирования: дис. …канд. юрид. наук. – Волгоград, 2002. – С. 80.

² См.: Мозолин В.П. Право собственности в Российской Федерации в период перехода к рыночной экономике. – С. 39.

³ См.: Толстой Ю.К. Содержание и гражданско-правовая защита права собственности в СССР.

– С. 55; Бибиков В.И. «Круглый стол» журнала «Государства и права»: Принципы, пределы, ос-

нования ограничения прав и свобод человека по российскому законодательству и международ- ному праву // Государство и право. – 1998. – № 8. – С. 60.

ми. Управление, в таком случае, можно рассматривать как составную часть права собственника распоряжаться имуществом¹.

В последних работах современных авторов появилась тенденция исследо- вать управление в более широком аспекте как функцию, которая основывается на господстве управляющего над лицом или имуществом, отражающуюся во всех институтах гражданского права², так и в суженном варианте управление имуще- ством как систему действий, связанных с осуществлением правомочий и испол- нением обязанностей собственником этого имущества³.

Таким образом, право собственности не есть сумма трех отдельных право- мочий, так как они не выражают полного содержания права собственности, по- скольку все три правомочия может осуществлять и другое лицо, не являющееся собственником имущества, которое находится в его владении, пользовании и рас- поряжении (например, доверительный управляющий). Тем не менее их обозначе- ние в основополагающих нормах о праве собственности необходимы как опреде- ленные ориентиры, отражающие наиболее значимые действия, которые может со- вершать собственник. На наш взгляд, это целесообразно и для юридической тех- ники, когда при подготовке различных нормативных правовых актов использует- ся единая официальная терминология, характеризующая особенности тех или иных отношений.

Итак, содержанием субъективного права собственности является совокуп- ность образующих его правомочий: владение, пользование, распоряжение. Одна- ко такое перечисление неточно, так как, во-первых, законодатель допустил воз- можность в отношении имущества, принадлежащего собственнику, совершать любые действия по своему усмотрению. Во-вторых, данное перечисление не от-

_{ражает всей полноты содержания субъективного права. Любое субъективное пра-}

¹ См.: Хохлов В.А. Право собственности и другие вещные права // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. – С. 387.

² См.: Харитонова Ю.С. Отражение функций управления в институтах гражданского права: ав- тореф. дис. …док. юрид. наук. – Москва, 2011. – С. 10.

³ См.: Маркова И.В. Управление общим имуществом в многоквартирном доме как разновид- ность управления имуществом собственника: дис. …канд. юрид. наук. – Самара, 2009. – С. 9.

во, в том числе и право собственности, включает в себя не менее двух правомо- чий, а именно: возможность на совершение определенных действий самим упра- вомоченным и возможность требования от других лиц такого поведения, которое обязывает воздерживаться от совершения действий, которые бы мешали собст- веннику владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имущест-

_вом.

Говоря о правомочии требования, отечественные цивилисты описывают его следующим образом: другие лица не должны совершать таких действий, которые мешали бы собственнику осуществлять владение, пользование и распоряжение его имуществом¹.

На взгляд О.А. Поротиковой, триада собственника нисколько не выпадает из видения структуры любого права, более того, она полностью относится именно к первому общему структурному элементу (праву на собственные действия). Дру- гие субъективные права складываются из иных конкретных возможностей по удовлетворению интереса правообладателя, но они также укладываются в общую схему, состоящую из трех вышеперечисленных составляющих².

Таким образом, правомочия владения, пользования и распоряжения осуще-

ствляются собственником своей абсолютной властью и в своем интересе. По выражению Л.В. Щенниковой, данные возможности вполне могут быть за- ключены в формулу: «любые действия по своему усмотрению»³.

Итак, сособственники общего имущества в многоквартирном доме владеют и пользуются указанным имуществом совместно, а распорядиться могут только

_{определенными законом способами и в определенном порядке.}

¹ См., напр.: Синайский В.И. Русское гражданское право. – М.: «Статут», 2002. (Сер. «Классика российской цивилистики»). – С. 215; Толстой Ю.К. Содержание и гражданско-правовая защита права собственности в СССР. – С. 21, 48; Иоффе О.С. Советское гражданское право. – Л., 1958.

_{– С. 272.}

² См.: Поротикова О.А. Проблема злоупотребления субъективным гражданским правом . – 2-е изд., испр. и доп. – М.: Волтерс Клувер, 2008. – С. 15-16.

³ См.: Щенникова Л.В. Право собственности в гражданском законодательстве России // Законо- дательство. – 2001. – № 1. – С. 11.

Рассмотрим другие составляющие элементы содержания правоотношения общей собственности в многоквартирном доме.

Положительные возможности собственника, которые он реализует в дейст- виях, совершаемых по своему усмотрению в отношении своего имущества, сами по себе не предполагают необходимости выполнения обязанностей по содержа- нию имущества. Однако закон включает норму (ст. 210 ГК РФ), в соответствии с которой каждый сособственник несет бремя содержания общего имущества. Соб- ственность – это не только благо. По мнению Л. В. Щенниковой, о бремени собст- венности «…должен заикаться законодатель, вернее, не робко заикаться, а возлагать это бремя на собственника…»¹.

С.С. Алексеев предлагает следующее видение данного вопроса. Наряду

с «бременем содержания имущества», есть основания для постановки вопроса о более широком понимании бремени собственности в целом. Это «бремя», т.е. от- ветственность собственника перед всем обществом, всеми людьми, означающее, что собственник, который обрел возможность абсолютного и исключительного обладания имуществом в социальном, духовно-моральном отношениях обязан так управлять и использовать свое богатство, чтобы оно шло на пользу людскому со- обществу². Как видим, автор, во-первых, представляет «бремя» как ответствен- ность собственника, а во-вторых, наряду с правом использования имущества ука- зывает на обязанности собственника по управлению им.

Общее имущество в многоквартирном доме относится к той категории объ- ектов права собственности, бремя расходов на содержание которого напрямую установлено законом (п. 1 ст. 39 ЖК РФ). Обязанностями собственников помеще- ний является внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В структуру данного платежа, в соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, наряду с пла- той непосредственно за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные

_{услуги, взноса на капитальный ремонт входит плата за содержание и ремонт об-}

¹ Щенникова Л В. Вещное право: Учебное пособие. – Пермь: Изд-во Пермского университета,

_{2001. – С. 108-109.}

² См.: Алексеев С.С. Право собственности. Проблемы теории. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Норма, 2007. – С. 36-37.

щего имущества, а также плата за услуги и работы по управлению многоквартир- ным домом. Исходя из этого, бремя содержания общего имущества и управление им можно расценивать как обязанность собственников помещений в многоквар- тирном доме.

Таким образом, и бремя расходов на общее имущество, и управление им входят в содержание правоотношения самостоятельной разновидности общей собственности в многоквартирном доме.

Разберём возможные варианты правовой природы управления общим иму- ществом в многоквартирном доме. Управление можно было бы отнести к уже имеющимся правомочиям собственника. Так, И.А. Дроздов считает, что управле- ние многоквартирным домом является формой распоряжения общим имущест- вом, предполагающей его передачу в управление управляющей организации¹. Во- первых, заметим, что автор видит управление общим имуществом в виде распо- ряжения только при одном способе управления – передаче управляющей органи- зации. Как же быть тогда при создании ТСЖ и тем более при непосредственном

управлении, при котором не происходит никакого акта передачи правомочия рас- поряжения другому лицу? Во-вторых, как было показано, действительно можно было бы предположить, что управление может поглотиться правомочием распо- ряжения. Однако законодатель в специальном по отношению к ГК РФ норматив- ном акте выделил управление в отдельное правовое явление, отличное от тради- ционных собственнических правомочий. На наш взгляд, тем самым ЖК РФ не только предоставил возможность собственникам самостоятельно решать вопросы владения, пользования и распоряжения технически сложным объектом, но и под- черкнул значимость и необходимость управления им.

Категория возможности, заложенная в правомочиях, характеризует субъек- тивное право собственности как юридическую свободу лица, которое вправе, но не обязано действовать. Однако помимо прав у собственника могут быть и обя-

_{занности, установленные законом, как это видно из положений ЖК РФ. Поэтому}

¹ См.: Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование.

– С. 174.

больший интерес может представлять другой подход к определению правовой природы управления многоквартирным домом – управление как обязанность соб- ственника, которая входит в содержание правоотношения общей собственности.

Управление общим имуществом в многоквартирном доме как действия, свя- занные с осуществлением прав и исполнением обязанностей собственниками та- кого имущества рассматриваются рядом авторов¹.

Проанализируем и мы этот подход, но несколько с других позиций. Тради- ционным является мнение о том, что содержанием правоотношения является субъективное право и субъективная обязанность. Считается, что это утверждение применимо ко всем правоотношениям. Однако в теории права ведется давний спор о том, существует ли абсолютное субъективное право внутри правоотноше- ния или вне его. Так, Д.М. Генкин доказывал, что субъективное право может су- ществовать и вне правоотношения, не являясь его элементом. Таковыми автор считал все субъективные абсолютные права, которым соответствует пассивная обязанность других лиц, определенная непосредственно общей запретительной нормой закона².

В настоящее время этот вопрос до сих пор остается спорным. Например,

В.А. Лапач рассуждал о том, что если допустить, что обязанность, которая лежит на любом и каждом, кто физически способен к правонарушению в отношении собственника, то ее нужно вывести за рамки ближайшего круга лиц (потенциаль- ных нарушителей), распространить за пределы населенного пункта, страны и, в конечном счете, глобализовать, поскольку такая обязанность автоматически и принудительным путем устанавливается для всех субъектов, подавляющее боль- шинство которых не имеет о правообладателе ни малейшего представления. Что

_{же это за правовые отношения, в которых управомоченному лицу неведомы субъ-}

¹ См., например: Ибатулина Р.З. Гражданско-правовой режим управления общим имуществом в многоквартирном доме: автореф. дис. …канд. юрид. наук. – Казань, 2007. – С. 7; Мантул Н.М. Гражданско-правовое регулирование деятельности по надлежащему содержанию общего иму- щества многоквартирных домов: автореф. дис. …канд. юрид. наук. – Краснодар, 2009. – С. 6; Маркова И.В. Управление общим имуществом в многоквартирном доме как разновидность управления имуществом собственника. – С. 10.

² См.: Генкин Д.М. Право собственности в СССР. – М.: Госюриздат, 1961. – С. 39.

екты обязанности, а последние в свою очередь ничего не знают о правообладате- ле? И автор обоснованно задается вопросом: действительно ли это отношения правовые?¹.

Наиболее распространенной является позиция, в соответствии с которой субъективное право может существовать только в рамках правовых отношений². В.А. Тархов и В.А. Рыбаков отмечают, что в правовом отношении собственности на одной стороне находится собственник, а на другой – все окружающие его лица, поэтому любой из них обязан воздерживаться от нарушений прав собственника³. А.Я. Рыженков и А.Е. Черноморец подчеркивают, что гражданское правоотноше- ние всегда конкретно, возникает между определенными осязаемыми субъектами. От того, что субъективное право собственности называется абсолютным с прочи- ми, действительно присущими ему характеристиками, суть дела не меняется. Пу- стая затея – в рамках субъективного права собственности какого-то конкретного субъекта искусственно втискивать в качестве другой стороны всех остальных, кто существует на планете Земля⁴.

Не вступая в дискуссию по данной проблеме, заметим следующее. На наш взгляд, любое субъективное право, в частности, право собственности вне право- отношения, существовать не может, иначе оно не будет являться правом. Иной подход не будет соответствовать представлениям о социальной природе права как форме взаимодействия людей.

Исходя из того, что субъективное право собственности является элементом правоотношения, зададимся вопросом, к чему сводится данное право? О.С. Иоффе об этом писал следующее. «…Субъективное право сводится не к дозволенности

_{собственных действий управомоченного, а к обеспечению возможности соверше-}

¹ См.: Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика.

_{– СПб.: Издательство «Юридический центр Пресс», 2002. – С. 105-106.}

² См., например: Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. – С. 192;

_{Братусь С.Н. Предмет и система советского гражданского права. – М., 1963. – С. 23.}

³ _{См.: Тархов В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности. – С. 77.}

⁴ См.: Рыженков А.Я., Черноморец А.Е. Очерки теории права собственности (прошлое и на- стоящее). – С. 636.

ния этих действий»¹. Далее автор отмечал, что реальность субъективного права выражается в том, что ему соответствует обязанность других лиц, противостоя- щих управомоченному лицу². Современные авторы утверждают, что субъектив- ные права и обязанности противостоят друг другу³.

Отталкиваясь от данной концепции, можно сказать, что существует некая всеобщая обязанность всякого и любого воздерживаться от посягательств на пра- ва собственника как коррелят каждого конкретного субъективного права собст- венности. Таким образом, обязанность возлагается на всех лиц, противостоящих собственнику. Тогда как быть с обязанностью самого собственника в виде управ- ления и бремени содержания имущества? Что противостоит данной обязанности?

Воспользуемся и далее трудом О.С. Иоффе. Ученый утверждал что, будучи противоположным по своему содержанию, субъективное право и правовая обя- занность находятся в неразрывном диалектическом единстве, получающем свое выражение в реальных общественных отношениях, по крайней мере, между двумя лицами. Одно и то же лицо не может быть одновременно и носителем прав и но- сителем соответствующих этим правам обязанностей⁴.

Взяв за основу последнее утверждение, мы не получим ответа на постав-

ленный вопрос. Исходя из этой же позиции, трудно будет согласиться с подходом О.В. Жульевой, хотя он представляется нам отчасти верным. Автор, управление многоквартирным домом рассматривает как деятельность по осуществлению соб- ственниками помещений своих правомочий в отношении принадлежащего им

_{имущества, а также исполнение корреспондирующих им обязанностей}⁵_{. Правомо-}

¹ Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: Из истории цивилистической мысли. Гражданское правоотношение. Критика теории «хозяйственного права». – М.: «Статут», 2000. (Сер. «Классика российской цивилистики»). – С. 559.

² _{См.: Там же. – С. 562.}

³ См.: Вавилин Е.В. Принципы гражданского права. Механизм осуществления и защиты граж- данских прав. – Саратов: Изд-во ФГБОУ ВПО «Саратовская государственная юридическая ака-

_{демия», 2012. – С. 59.}

⁴См.: Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: Из истории цивилистической мысли. Гражданское правоотношение. – С. 569.

⁵ См.: Жульева О.Е. Договорные отношения в сфере управления многоквартирным домом в со-

ответствии с гражданским законодательством Российской Федерации: автореф. дис. …канд. юрид. наук. – Волгоград, 2007. – С. 7.

чиям собственников общего имущества в многоквартирном доме не могут проти- востоять соответствующие этим правам обязанности, так как они должны исхо- дить от третьих лиц (или одного лица).

Устранение такого несоответствия видится в следующем. Традиционным признаком права собственности является его абсолютный характер в том смысле, что обладателю права собственности противостоит неопределенное множество обязанных лиц. Однако не все авторы разделяют этот взгляд. В современной ли- тературе по этому вопросу высказывается С.И. Архипов, который видит вещные правоотношения, в частности правоотношения собственности в качестве относи- тельных, определенных по составу и конкретизируемых по содержанию. По замыслу автора, обязанной стороной в данном правоотношении является госу- дарство, представляющее собой правопорядок, оно в лице своих органов обеспе- чивает закрепление, всеобщую защиту прав и интересов уполномоченного лица, гарантирует его права. Государство в свою очередь не просто «дарует» права соб- ственнику, а требует от него взаимности: уплаты налогов, осуществление иных социальных функций, реализации законных прав третьих лиц. В этом смысле суть правоотношения собственности заключается в особой форме имущественно- правового диалога собственника с государством, в котором он от имени всех иных лиц определяет условия признания, обеспечения, защиты своих прав на вещь. Третьи лица сами не вступают в правовую связь с обладателем вещного права, их интересы реализуются через государство, которое выступает стороной

данного отношения¹.

Представляется, что данная концепция поможет объяснить правовую при- роду обязанностей собственников общего имущества в многоквартирном доме в виде управления и бремени содержания. Недаром С.С. Алексеев предлагает при- дать бремени собственности значение публичной категории. Автор отмечает, что на опыте передовых стран бремя собственности приобретает более весомое соци-

_{альное и гуманитарно-правовое значение, которое придаст отношениям собствен-}

¹ См.: Архипов С.И. Проблемы права собственности // Известия вузов. Правоведение. – 2007.

– № 1. – С. 18-19.

ности (особенно тем, которые затрагивают права и свободы человека) значение публичной категории¹.

О комплексности и многоотраслевом характере института права собствен- ности говорят А.Я. Рыженков и А.Е. Черноморец², имея в виду то, что данный ин- ститут обнаруживается в нормах многих отраслей права.

В последние годы об обязанностях все чаще стали говорить применительно к реализации прав человека. По мнению Н.И. Матузова, обязанности человека – необходимый компонент оптимального взаимодействия государства, права и лич- ности. Без них невозможны ни сбалансированная правовая система, ни эффектив- ное правовое регулирование, ни четкий правопорядок, ни другие состояния и про- явления общественной жизни. Права плюс обязанности, свобода плюс ответст- венность – такова аксиома нормальной жизнедеятельности людей. Это разумно, справедливо, демократично. Обязанности – реестр требований, предъявляемых обществом к личности. Причем с юридической точки зрения данные требования выражают политико-правовой минимум, а не максимум. Максимум, как известно, выражает мораль³.

По этой проблеме высказываются и цивилисты. Так, А.Я. Рыженков и

А.Е. Черноморец отмечают, что Конституция РФ, объявив в широком плане права и свободы человека и гражданина, уделила недостаточно внимания их обязанно- стям перед обществом, государством, да и друг перед другом⁴.

Согласимся с мнением Н.И. Матузова о том, что в конкретных обстоятель- ствах современной России в целях усиления организующих начал обязанности граждан можно было бы расширить и привести их в более гармоничное сочетание с правами. Между этими двумя категориями не должно быть явных диспропор-

_{ций. Демократия предполагает не только права, но и обязанности, а такое явле-}

¹ _{См.: Алексеев С.С. Право собственности. Проблемы теории. – С. 36-37.}

² См.: Рыженков А.Я., Черноморец А.Е. Очерки теории права собственности (прошлое и на- стоящее). – С. 635.

³ См.: Матузов Н.И. Теория и практика прав человека в России // Известия вузов. Правоведе- ние. – 1998. – № 4. – С. 34-35.

⁴ См.: Рыженков А.Я., Черноморец А.Е. Конституционное правоотношение нуждается в транс- формации // Новая правовая мысль. – 2004. – № 2. – С. 2-7.

ние, как дисциплина, основывается всецело и исключительно на исполнении обя- занностей¹.

В настоящее время мы воочию можем наблюдать, как государство специ- альными мерами (например, запрет на выезд за границу) обеспечивает выполне- ние, казалось бы, исконно частноправовых обязанностей по выплате задолженно- стей по алиментам, кредитным обязательствам и т.п.

На наш взгляд, право собственности по своей сути является естественным правом, так как дает ее носителю существенные, незаменимые гарантии надле- жащего правового положения человека, гарантии его прав и свобод. С этой позиции приведенные выше высказывания о правах и обязанностях в сис- теме реализации прав человека в полной мере относятся и к отношениям собст- венности, в частности к таким специфическим, как отношения общей собственно- сти в многоквартирном доме. Данный подход можно подтвердить еще и тем, что проанализировав категорию право на жилище, можно прийти к выводу о том, что, во-первых, в ее состав, наряду с прочими входит право собственников жилых помещений на выбор способа управления многоквартирным домом. Во-вторых, данная категория носит комплексный как публично-правовой, так и частноправо- вой характер.

Укажем еще на один современный взгляд к объяснению субъективного единства прав и обязанностей. Так, Е. В. Вавилин считает, что цивилистика (как и публичное право) не исключает правового феномена в соответствии с которым субъективные права одновременно выступают в качестве гражданско-правовых обязанностей. Корреляция прав и обязанностей, отмечает автор, может выражать- ся не только в полярности, но и в содержательном, структурном единстве, когда конкретному субъекту одновременно принадлежит возможность и необходимость

_{действовать определённым образом}²_.

¹ _{См.: Матузов Н.И. Теория и практика прав человека в России. – С. 35.}

² См.: Вавилин Е.В. Принципы гражданского права. Механизм осуществления и защиты граж- данских прав. – С. 61.

В дальнейших рассуждениях возьмем за основу концепцию, предложенную С.И. Архиповым, а также точку зрения Е. В. Вавилина, и применим некоторые их положения к отношениям общей собственности.

Как уже отмечалось, правоотношение общей собственности, в частности общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, является сложным правовым явлением. Общая собственность имеет две стороны отноше- ний: внешнюю – отношения участников с другими лицами и внутреннюю – от- ношения сособственников между собой. Одной стороной внешних отношений яв- ляются участники общей собственности, второй стороной – государство. Но госу- дарство не как административно-политическая организация, а как правовая сис- тема, ставящая деятельность субъектов права в правовое поле путем строгого сле- дования всем нормативным требованиям реализации прав собственника в рамках правоотношения. Отсюда следует, что общему субъективному праву сособствен- ников общего имущества корреспондирует обязанность государства гарантиро- вать права собственников. При этом со своей стороны государство имеет право потребовать от собственников выполнения лежащих на участниках общей собст- венности определенных обязанностей, а также ответственности за результаты ис- пользования и судьбу их общего имущества.

Во внутренних отношениях каждый из сособственников может требовать от другого должного (конкретного) поведения, то есть каждому сособственнику предписываются определенные (в равной мере одинаковые для всех сособствен- ников) обязанности в отношении общего имущества.

Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования (пуб- личные образования), выполняя свои публичные управленческие функции в от- ношении жилищного фонда, которые проявляются в обеспечении безопасных ус- ловий проживания граждан, в организации деятельности жилищно- коммунального комплекса, жилищного контроля и надзора, признавая за собст- венниками самостоятельную возможность решения проблем использования об- щих объектов в многоквартирном доме, в силу объективной необходимости уста-

навливают обязанность домовладельцев не только содержания общего имущест- ва, но и управление им.

Данные права и обязанности нельзя реализовать только в рамках абсолют- ного правоотношения собственности. Управление многоквартирным домом как обязанность многоаспектна. В одних случаях участники общей собственности в многоквартирном доме являются управомоченной стороной, например, при реа- лизации правомочий собственников общими объектами. В других – выступают обязанной стороной, например, при выборе способа управления, соблюдению специальных (технических, санитарных, по безопасности и т.п.) требований к об- щему имуществу в многоквартирном доме. Для последних случаев участникам общей собственности в многоквартирном доме противопоставляется право Рос- сийской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований (в лице соот- ветствующих органов) требовать от собственников помещений исполнение ле- жащих на них обязанностей.

В теории права под юридической обязанностью понимают предусмотрен- ную законом необходимость должного поведения одного лица – субъекта право- отношения в интересах другого управомоченного лица¹. Авторы, исследующие категорию юридическая обязанность, сходятся во мнении о необходимости раз- граничения сущности данного явления и его содержания. Так, В.С. Ем утвержда- ет, что сущность обязанности коренится в социальной необходимости поведения, требуемого от субъекта, а содержание обязанности составляет требование, заклю- ченное в ней, указывающее на вид, свойство, способ предписываемого обязанно- му лицу действия (поведения)².

На наш взгляд, необходимость безопасного и эффективного пользования,

обеспечения сохранности, надлежащего содержания и капитального ремонта, осуществление мероприятий по энергосбережению общего имущества в много-

¹ См., например: Теория государства и права: Учебник для вуза / Под ред. проф. В.М. Корель- ского и проф. В.Д. Перевалова. – 2-е изд., изм. и доп. – М.: Издательство НОРМА, 2002.

_{– С. 354.}

² См.: Ем В.С. Категория обязанности в советском гражданском праве (вопросы теории): авто- реф. дис. … канд. юрид. наук. – Москва, 1981. – С. 10.

квартирном доме являются сущностью обязанности управления. Однако не все составляющие этой обязанности могут быть исполнены собственниками помеще- ний. Об этом речь пойдет в третьей главе. Содержание же проявляется в действи- ях (фактических и юридических) участников общей собственности, которые, во-первых, должны выбрать способ управления многоквартирным домом, во-вторых, соблюдать противопожарные, санитарные и иные подобные правила, в-третьих, нести материальные затраты на содержание и ремонт общего имущест- ва. Эта обязанность является обязанностью активного типа, так как от обязанных лиц требуется совершения определенных действий, а не воздержания от них. Так как эти субъективные обязанности по управлению входят в содержание правоот- ношения общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме их, так же, как и субъективные права, можно назвать общими, то есть принадлежа- щими одновременно нескольким лицам.

Во внутренних отношениях обязанность управления общим имуществом возникает между несколькими управомоченными лицами по отношению друг к другу. Управление в данном случае будет выступать юридической формой от- ношений между сособственниками, направленной на выработку единой воли для определения порядка осуществления общего субъективного права и исполнения общей субъективной обязанности.

В.С. Ем отмечает, что обязанности активного типа принимаются или возла- гаются на себя субъектами по собственному усмотрению в пределах, не запре- щенных законом. Помимо воли обязанности активного типа могут возникнуть у субъекта только в случаях, предусмотренных законом¹.

Очевидно, что обязанность управлять общими объектами в многоквартир- ном доме возникает у сособственников помимо их воли. Причиной этого является объективная необходимость, поскольку невозможно обеспечить пользование и эксплуатацию жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме без исполь-

_{зования общего имущества.}

¹ См.: Ем В.С. Категория обязанности в советском гражданском праве (вопросы теории).

– С. 15.

Ученый в своей работе отметил еще одну немаловажную для настоящего исследования деталь. Исполнение обязанности есть частный момент в общем процессе реализации правоотношения. Оно опосредуется общественными, кол- лективными интересами, интересами обязанного субъекта. Роль и место отмечен- ных интересов при исполнении обязанности предопределяется объективными факторами. Главной причиной, обусловливающей исполнение обязанностей, яв- ляется совпадение интересов обязанных субъектов с интересами, отраженными в праве¹. Применив данное утверждение к нашей теме, обозначим следующее.

Обязанность управления общим имуществом в многоквартирном доме

представляет собой законодательно закрепленную необходимость совершения определенных активных действий, направленных на удовлетворение как общих (частных по своей сути) интересов собственников помещений в многоквартирном доме, так и общественных (публичных) интересов Российской Федерации, субъ- ектов РФ, муниципальных образований.

В различных научных сферах категория «управление» имеет общую основу и раскрывается как процесс, деятельность, система действий.

Поддерживаем точку зрения тех авторов, которые утверждают, что управ- ление общим имуществом в многоквартирном доме представляет собой

«… упорядоченную систему действий, связанных с осуществлением правомочий и исполнением обязанностей собственников такого имущества, …»². Характери- зуют управление многоквартирным домом как «…упорядоченного комплекса мер, …»³. Доказывают, что осуществление собственниками помещений своих

_{правомочий в отношении общего имущества в многоквартирном доме, а также}

¹ См.: Ем В.С. Категория обязанности в советском гражданском праве (вопросы теории).

_{– С. 10.}

² Маркова И.В. Управление общим имуществом в многоквартирном доме как разновидность управления имуществом собственника. – С. 77.

³ Михайлов В.К. Правовое регулирование отношений управления многоквартирным домом: ав-

тореферат дис. …канд. юрид. наук. – Москва, 2008. – С. 9; Кудина С.А. Осуществление право- мочий собственника общего имущества в многоквартирном доме. – С. 6.

исполнение корреспондирующих обязанностей является «…содержанием дея- тельности по управлению многоквартирным домом»¹.

В нашем исследовании, говоря об управлении как обязанности собственни- ков в многоквартирном доме, мы подразумеваем выполнение ими (или лицами, которым собственники делегировали свои права и обязанности) определенной де- ятельности, системы действий.

Итак, обязанностям собственников помещений управлять общим имущест- вом в многоквартирном доме корреспондирует право Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований (в лице соответствующих органов) требовать определенного поведения при осуществлении права общей собственно- сти и соблюдение установленных законодательством требований к жилым поме- щениям и общему имуществу, а также требований по энергосбережению.

Таким образом, обязанность управления общим имуществом в многоквар- тирном доме сочетает частные и публичные интересы и соответственно подпадает под частноправовое и публично-правовое регулирование. Так, государство, уста- новив данную обязанность в силу закона, правомерно сложило с себя админист- ративную функцию по управлению имуществом, находящимся в частной собст- венности. Однако ему небезразлично, как домовладельцы относятся к имуществу жилых домов, в надлежащем состоянии которых заинтересовано все общество.

Вместе с тем органы власти не должны оставаться безразличными к про- блемам содержания и сохранности жилищного фонда. В свою очередь собствен- ники помещений, осуществляя свои права собственников на помещения и на об- щие объекты и удовлетворяя свои индивидуальные потребности, должны учиты- вать интересы всех жителей как своего дома, так и расположенных рядом. Под- держиваем мнение о необходимости формирования в нашей стране современной жилищной культуры, призванной изменить существующий стереотип поведения собственников, ориентируя их на активное участие в управлении многоквартир-

_{ным домом и принятие на себя ответственности за его состояние, воспитание соб-}

¹ Жульева О.Е. Договорные отношения в сфере управления многоквартирным домом в соответ- ствии с гражданским законодательством Российской Федерации. – С. 7-8.

ственников и пользователей жилых и нежилых помещений в духе общих интере- сов и ценностей¹. При этом формирование современной жилищной культуры от- носится, на наш взгляд, к публичной обязанности государства.

Представляется, что управление общим имуществом в многоквартирном доме нецелесообразно рассматривать как ограничение правомочия собственника². Обоснуем данную позицию.

Общеизвестно, что осуществление собственником своих правомочий может быть ограничено. В основном это связано с особенностями объектов права собст- венности. Данные ограничения могут касаться всех трех правомочий собственни- ка и вызываются необходимостью предотвращения нанесения ущерба окружаю- щей среде и общественным интересам.

Существенные ограничения устанавливаются в отношении пользования жи- лыми помещениями – (см.: п. п. 2, 3 ст. 288 ГК РФ, ст. 17 ЖК РФ). Как отмечает Л.В. Щенникова, пределы прав собственника на жилые помещения связаны, во- первых, с использованием их по назначению, во-вторых, с недопущением бесхо- зяйственного отношения к жилью, в-третьих, с соблюдением прав и законных ин- тересов соседей³. Такой подход законодателя обусловлен особой значимостью этих объектов. Все это можно смело отнести и к использованию общего имущест-

ва в многоквартирном доме.

В юридической литературе возникает вопрос о разграничении понятий пре- делы и ограничения права собственности. По этой проблеме высказывался В.П. Камышанский. Ученый под границами права собственности понимает преду- смотренные законом запреты, определяющие пределы свободы действий собст- венника в отношении принадлежащего ему имущества. Что касается пределов ог- раничений права собственности, то их границами могут выступать ограниченные

_{права третьих лиц на чужие вещи, а также иные права и законные интересы}

¹ См.: Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Жилищная культура и формирование эффективного пользователя // Жилищное право. – 2006. – № 1. – С. 27-28.

² См.: Демидова Г.С. Ограничения права собственности граждан на жилые помещения // Право- ведение. – 2001. – № 5. – С. 67; Кудина С.А. Осуществление правомочий собственника общего

_{имущества в многоквартирном доме. – С. 69.}

³ См.: Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. – С. 97.

третьих лиц¹. Таким образом, пределы юридического содержания права собствен- ности – это более широкое понятие, подразумевающее общие границы внутри ко- торых устанавливаются ограничения.

Некоторые авторы придерживаются мнения, что ограничение права собст- венности может состоять помимо прочего и в обязанности совершения действия². Позволим себе не согласиться с этим утверждением. Право собственности заклю- чается в возможности собственника совершать определенные действия и требо- вать от других лиц воздержания от поведения, нарушающих его право. Право об- щей собственности в этом случае не является исключением. Возложение на соб- ственника обязанности совершения определенных действий в виде управления, в отличие от обязанности воздерживаться от определенных действий, не имеет ни- чего общего с ограничениями, так как не урезает и не затрудняет его в осуществлении собственнических правомочий. Для решения проблем, связан- ных с эксплуатацией и содержанием общего имущества в многоквартирном доме, жизненно необходимо управлять им. Поэтому управление можно рассматривать не как ограничение, а как необходимость.

Представляется, что ограничение правомочий собственников на общие объ- екты в многоквартирном доме состоит в недопустимости осуществлять деятель- ность, которая может повлечь за собой разрушение и порчу как общего имущест- ва, так и жилого помещения (стены, пол, потолок квартиры конструктивно связа- ны с общим имуществом всего дома), нарушения прав и законных интересов дру- гих лиц.

Собственники помещений, управляя общим имуществом в многоквартир- ном доме, совершают определенные действия и могут, с одной стороны, требо- вать от других лиц воздержания от поведения, нарушающих их право или требо- вать гарантий соблюдения своих прав. С другой стороны, обязаны в порядке, ус-

_{тановленном законом, вырабатывать единую волю для реализации общего субъ-}

¹ См.: Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. – М.: ЮНИТА-ДАНА, Закон и право, 2000. – С. 65.

² См.: Сахно О.В. Осуществление права собственности на жилые помещения. – С. 17.

ективного права собственности и исполнения общей субъективной обязанности. При этом данные действия не умаляют реализацию правомочий собственников помещений в объеме, предоставленном законодательством, поэтому не могут рас- сматриваться в качестве ограничений.

Некоторые сомнения вызывают утверждения С. Г. Певницкого о том, что специфика права собственности на имущество в многоквартирных домах прояв- ляется в его позитивных ограничениях. При этом автор справедливо отмечает, что собственник обременен технической необходимостью надлежащей эксплуатации своего помещения, а также общего имущества многоквартирного дома¹. Как ви- дим, автор связывает данные ограничения с обременениями. А далее обременение он характеризует как обязывание, которое выражается в законодательном возло- жении на собственника помещения обязанности по участию в управлении много-

квартирным домом, а также по несению расходов на содержание общего имуще- ства дома². Представляется, что ограничения и обязывания являются разными ка- тегориями.

Итак, специфические составляющие правоотношения самостоятельной раз- новидности общей собственности в многоквартирном доме (технически сложный неделимый объект и множественность субъектов) предопределяют содержание правоотношения, в качестве которого выступает комплекс прав и пределы их осуществления, и обязанностей собственников помещений в отношении общего имущества. Комплекс состоит:

– из общих субъективных прав владения, пользования и в предусмотренных законом пределах распоряжения общим имуществом;

– в недопустимости осуществлять деятельность, которая может повлечь за собой разрушение и порчу жилого помещения и общего имущества, нарушение прав и законных интересов других граждан;

– из общих субъективных обязанностей по управлению общим имуществом

_{посредством определенного способа и в зависимости от него обязанности заклю-}

¹ См.: Певницкий С.Г. Вещные права на имущество в многоквартирных домах. – С. 7.

² См.: Певницкий С.Г. Там же. – С. 7.

чения соответствующих договоров (договор управления многоквартирным до- мом, договор на оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ре- монту общего имущества, и др.); по несение материальных затрат на содержание, энергосбережение, капитальный ремонт.

Подводя итог исследованию вопроса о содержании правоотношения само- стоятельной разновидности общей собственности в совокупности с триадой пра- вомочий и бременем содержания, предлагаем выделить самостоятельную обязан- ность сособственников общего имущества в многоквартирном доме по управле- нию им.

Сущностью данной обязанности является реализация мер по безопасному и эффективному пользованию, обеспечению сохранности, надлежащему содержа- нию и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осу- ществлению мероприятий по энергосбережению.

Содержанием самостоятельной обязанности по управлению выступают дей- ствия фактического и юридического характера.

Данной обязанности участников общей собственности корреспондирует право Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования (в лице соответствующих органов) требовать должного поведения и соблюдения, уста- новленных законодательством обязательных правил к жилым помещениям и об- щему имуществу, а также требований по энергосбережению.