<<
>>

§ 2. Частноправовые средства оптимизации способов управления многоквартирным домом

Решение вопросов владения, пользования и в установленных законом пре- делах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме тесно связано с выбором способа управления многоквартирным домом.

На первый взгляд реше- ние этих вопросов не требует вмешательства и содействия государства в процесс их осуществления. Проанализируем, так ли это.

Для решения вопросов пользования общим имуществом собственники на общем собрании обязаны выбрать один из трех способов управления многоквар- тирным домом:

– непосредственное управление собственниками помещений;

– управление товариществом либо жилищным кооперативом или иным спе- циализированным потребительским кооперативом;

– управление управляющей организацией.

Множественность субъектов самостоятельного права общей собственности на общие объекты влечет за собой необходимость согласования их общей воли.

Законодатель для этих целей установил специальную форму координирования и принятия решений в виде общего собрания в многоквартирном доме. Статья 44

ЖК РФ предопределяет его статус как орган управления многоквартирным до- мом. По замыслу законодателя общее собрание должно действовать регулярно и проводиться не реже одного раза в год (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ).

Хотя общее собрание собственников помещений не является органом юри- дического лица, при принятии решений действует принцип большинства (такой же принцип применяется в корпоративных объединениях) и является элементом публичного регулирования, так как при множественности собственников добить- ся всеобщего согласия очень сложно.

В отношении роли общего собрания существует несколько позиций. Первая придает общему собранию значение главного постоянно действующего органа управления многоквартирным домом. Обосновывается это тем, что непосредст- венными носителями права на управление многоквартирным домом признаются собственники помещений.

Так как их много, то возникает объективная потреб- ность в коллективном принятии решения по любым вопросам, затрагивающим общие интересы. Коллективным органом и выступает общее собрание. Именно поэтому сообщество собственников обладает максимальной полнотой прав по управлению общими объектами. Иные лица, такие как ТСЖ, управляющие орга- низации, получают лишь возможность реализации отдельных действий по управ- лению многоквартирным домом от собственников на основании решения коллек- тивного органа. Собственники, выбрав способ управления и наделив другого субъекта определенной частью своих правомочий, по сути, принимают на себя обязательство воздерживаться от действий, мешающих исполнению указанных правомочий. Однако за собственниками помещений остаются право владения, пользования и в определенных пределах распоряжения своим общим имущест- вом. Действительно, выше приведенное положение соответствует модели довери-

тельного управления имуществом1. Это позволило некоторым авторам отнести

1 См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. докт. юрид. наук П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2005. – С. 218-219.

договор управления общим имуществом в многоквартирном доме к разновидно- сти отношений доверительного управления имуществом1.

Единоличному собственнику удобно и целесообразно переложить часть своих правомочий на другое лицо, которое будет совершать в отношении имуще- ства собственника фактические и юридические действия, предусмотренные дого- вором. Также при необходимости он сможет быстро одобрить необходимые дей- ствия доверительного управляющего, выходящие за рамки договора. В отноше- нии же общего имущества в многоквартирном доме по наиболее значимым во- просам, в основном о передаче в пользование общего имущества, решения долж- ны приниматься только общим собранием.

Поэтому договор, в котором будет предусмотрена, например передача такого правомочия собственников другому лицу, будет противоречить ст. 44 ЖК РФ. При значительном количестве сособст- венников и в большинстве случаев их индифферентности процесс принятия опе- ративных решений представляется делом долгим и не всегда целесообразным, учитывая то, что субъект, принявший на себя часть правомочий сособственников, принимает на себя обязательства действовать в их интересах.

Приведем другую точку зрения. В.К. Михайлов считает, что значение обще- го собрания в ЖК РФ несколько преувеличено. В идеале на общее собрание должна быть возложена лишь роль обычной согласительной комиссии, признан- ной выработать общую позицию собственников относительно выбора способа управления многоквартирным домом и согласовывать решения руководства орга- низации, осуществляющей управление по заранее утвержденному перечню во- просов2.

Представляется, что эта точка зрения имеет под собой практическую осно-

ву. Мы также придерживаемся мнения о несколько преувеличенной роли общего собрания как главного постоянно действующего органа управления, но считаем,

1 См.: Михайлов В.К. Правовое регулирование отношений управления многоквартирным домом:

автореф. дис. …канд. юрид. наук. – Москва, 2008. – С. 10.

2 См.; Михайлов В.К. Проблематика управления многоквартирными домами // Жилищное право.

– № 3. – 2009. – С. 19.

что при каждом способе управления эта роль проявляется по-разному. Обоснуем свою позицию.

При непосредственном управлении собственники, при количестве квартир в таком доме до двенадцати1, вправе принять в рамках данного способа управле- ния несколько путей реализации своего решения. Раньше такая ситуация распро- странялась на собственников помещений в многоквартирных домах независимо от количества квартир.

Первый, все текущие вопросы управления могут решаться на общих собраниях. Второй, собственники вправе распределить обязанности по управлению домом между собой. Третий, они могут выбрать одного управомо- ченного из своего числа или пригласить иное лицо (не из числа собственников),

выдав ему доверенность.

Данный способ предполагает, что собственники самостоятельно (или через представителя по доверенности) вступают в прямые договорные отношения с ор- ганизациями, предоставляющими жилищные (по содержанию и ремонту общего имущества) и коммунальные услуги.

Говоря более точно, при непосредственном управлении домовладельцы са- ми устанавливают перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, заключают договоры на предоставление соответствующих комму- нальных услуг, не доверяя совершение указанных действий третьим лицам.

Непосредственное управление многоквартирным домом не исключает так- же возможность личного трудового участия собственников в текущем ремонте лестничных клеток и площадок, уборке мусора, влажной уборке подъезда и т.п. Может возникнуть ситуация, при которой коллективным органом было выбрано непосредственное управление, однако не принято решение о заключении догово- ров на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества (например, при недостижении согласия об оплате ремонта общего имущества) в порядке

ст. 164 ЖК РФ. Собственники в отношении своего имущества свободны в своих

1 Положение об этом вступило в силу с 1 марта 2012 г., см.: ч. 2 ст. 9 ФЗ РФ от 4 июня 2011 г.

№ 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные

законодательные акты Российской Федерации». // Собрание законодательства РФ. – 2011. – №

23. – Ст. 3263.

действиях, поэтому они могут как содержать его в надлежащем состоянии, так и этого не делать. Предположим, что жильцы допустили небрежность, в результате чего дом приведен в аварийное состояние.

В соответствии с ЖК РФ (ч. 10 ст. 32) он подлежит сносу собственниками по требованию компетентного органа либо принудительному изъятию вместе с земельным участком. Собственникам поме- щений в таком случае будет выплачена выкупная сумма, рассчитываемая по ры- ночной стоимости. Бесхозяйственное содержание дома и помещений в нем повле- чет соответствующее понижение рыночной стоимости, что можно расценивать как неблагоприятные имущественным последствием нерадивого поведения. При этом не учитывается, что неблагоприятные последствия могут быть возложены и на тех лиц, которые выражают готовность содержать общее имущество, но не мо- гут это сделать из-за отсутствия такой готовности у соседей.

По мнению С.Г. Певницкого, учитывая особую значимость жилищных от- ношений, более соответствующим социальной функции современного государст- ва следует, признать другую модель поведения, при которой заключение такого договора должно быть обязательным для собственников (ст. 445 ГК РФ), а меха- низм аналогичен положениям, предусмотренным ч. 4–6 ст. 161 ЖК РФ1.

Законодатель учел такой возможный вариант развития событий и то, что

эффективное непосредственное управление возможно только с ограниченным ко- личеством помещений в многоквартирном доме. Теперь непосредственное управ- ление многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать2, может быть осуществлено собственниками только в случае за- ключения договора выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в таком доме с управляющей организацией (ч. 9.1 ст. 161

ЖК РФ).

1 См.: Певницкий С.Г. Непосредственное управление собственностью в многоквартирном доме

// Законы России: опыт, анализ, практика. – 2006. – № 3. – С. 29.

2 На практике, по определенным причинам, собственники помещений в многоквартирных до- мах с большим количеством квартир выбирали непосредственный способ управления, а в каче-

стве представителя выбирали профессиональную управляющую организацию, с которой за-

ключали договор как на содержание и ремонт, так и на управление общим имуществом.

При этом, как представляется, наблюдалось наложение нескольких способов управления.

При этом заметим, что необходимо заключить не договор управления, как при управлении многоквартирным домом управляющей организацией, а именно договор на оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в таком доме. Управляющей организации не делегируются правомочия по управлению общим имуществом, оно остается у собственников общего имущества, и все вопросы решаются коллективным органом – общим со- бранием. На основании ч. 1.1 ст. 164 ЖК РФ при заключении такого договора с управляющей организацией собственники помещений в данном доме, обладаю- щие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Вводя изменения в ЖК РФ, законодатель устранил еще один пробел, свя- занный с отсутствием возложения ответственности за ненадлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Теперь в соответствии с ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие различные виды комму- нального обеспечения, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством РФ пра- вилами содержания общего имущества и правилами предоставления коммуналь- ных услуг.

Итак, при непосредственном управлении роль общего собрания очень вели- ка. Его можно назвать непосредственным органом управления многоквартирным домом, и оно поистине должно быть постоянно действующим. Кроме того, пред- ставляется, что компетенций, установленных ст. 44 ЖК РФ недостаточно для ре- шения многочисленных ежедневных задач, поэтому стоит добавить возможность решения других вопросов, определенных самими собственниками.

Другим способом является управления многоквартирным домом товарище- ством собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным спе- циализированным потребительским кооперативом1.

С учетом накопившейся практики деятельности ТСЖ в раздел VI ЖК РФ были внесены существенные изменения. Так претерпело изменение понятие ТСЖ. Из дефиниции убрали слова: «… управление комплексом недвижимого имущест- ва». Данное положение не раз критиковалось в литературе в связи с тем, что управление охватывает собой только общее имущество комплекса недвижимого имущества. Однако законодатель, попытавшись устранить имевшуюся неопреде- ленность, тем не менее, сохранил непоследовательность в вопросе того, что же является объектом управления, включив в понятие слова: «… для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквар- тирными домами». Это еще раз подтверждает вывод о том, что управление общим имуществом является частью управления многоквартирным домом. Понятие по- полнилось указанием на то, что товарищество осуществляет деятельность по соз- данию, содержанию, сохранению и приращению общего имущества, а также пре- доставлению коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в многоквартирном доме. Тем самым расширились как возможности деятельности ТСЖ, так и их обязанности.

Товарищество собственников жилья как юридическое лицо имеет ряд осо- бенностей, которые и обусловили его правовое регулирование именно комплекс- ным жилищным законодательством:

– членами ТСЖ могут быть только собственники помещений в многоквар-

тирном доме (нескольких многоквартирных домов), где образуется товарищество;

1 Так как основной целью жилищных и жилищно-строительных кооперативов является удовле- творение потребностей его членов в жилых помещениях путем строительства или реконструк- ции, мы поддерживаем предложение В.К. Михайлова о необходимости исключения жилищных кооперативов из числа способов управления многоквартирным домом. См.: Михайлов В.К. Пра- вовое регулирование отношений управления многоквартирным домом. – С. 10.

– решение о создании ТСЖ и его ликвидации принимает специфический коллективный орган, который существует вне рамок юридического лица – общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме;

– ТСЖ не обладает правом собственности на имущество, которым товари- щество управляет, так как оно является общим имуществом всех собственников помещений в многоквартирном доме;

– не требуется обязательности нахождения на балансе ТСЖ какого-либо обособленного имущества;

– является исполнителем коммунальных услуг и несет ответственность за их некачественное предоставление, хотя само товарищество чаще всего не произ- водит коммунальные ресурсы;

– право на получение информации о деятельности ТСЖ и право предъявле- ния требований относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ принадлежит не только членам товарищества, но и не являющихся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме.

Вопрос о самостоятельности организационно-правовой формы ТСЖ являет- ся на сегодняшний день практически решенным. Хотя некоторая неопределен- ность статуса товариществ собственников жилья объясняется незакрепленностью данной организационно-правовой формы ни в ГК РФ, ни в ФЗ «О некоммерче- ских организациях»1. На наш взгляд, вполне обосновано, что ТСЖ как некоммер- ческая организация зафиксирована именно ЖК РФ. Во-первых, потому, что ЖК РФ вобрал в себя регулирование большинства общественных отношений, объектом которых выступают жилые помещения и все, что с ними неразрывно

связано, во-вторых, организационно-правовые формы некоммерческих организа- ций, помимо ГК РФ могут быть предусмотрены иными федеральными законами.

Товариществу собственников жилья предоставляются широкие возможно-

сти для определения вариантов своей деятельности.

1 См.: Федеральный закон от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 3. – Ст. 145; – 2012. – № 53 (ч. 1). – Ст. 7595.

Во-первых, самостоятельное осуществление всех действий, связанных с управлением общими объектами многоквартирного дома исключительно свои- ми силами. Такой вариант является максимально затратным для собственников помещений, однако и результат такой деятельности может быть очень эффектив- ным. Во-вторых, передача управления третьим лицам, чаще всего специализиро- ванным управляющим организациям. В основе этих отношений лежит договор управления. При таком варианте роль ТСЖ значительно снижается, так как от не- го потребуется только выбор организации, которая будет осуществлять управле- ние, и контроль над выполнением организацией обязательств по договору. В-третьих, возможен промежуточный вариант, при котором функции по непо- средственному управлению остаются у ТСЖ, а техническое содержание, текущий и капитальный ремонт, предоставление коммунальных услуг и т.п. передаются специализированным организациям. Тогда такие отношения ТСЖ с третьими ли- цами строятся на основе договора оказания услуг и (или) выполнения работ. Это наиболее эффективный и распространенный вариант.

Управление посредством ТСЖ является наиболее оптимальным способом управления многоквартирным домом. Однако, несмотря на свою привлекатель- ность и реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации со- держания и эксплуатации многоквартирного дома, на наш взгляд, ТСЖ имеет су- щественный недостаток – необязательность членства в товариществе.

ТСЖ является организацией на основе членства, причем оно является доб- ровольным, поэтому не все собственники помещений желают стать членами това- рищества. Предвидя такую ситуацию, законодатель требует, чтобы число членов ТСЖ, создавших товарищество, превышало пятьдесят процентов голосов от об- щего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 135 ЖК РФ). Проблема членства в ТСЖ, несмотря на ее закрепленность в нор- мативном порядке, остается вопросом дискуссионным. ЖК РФ не воспроизвёл ранее содержавшуюся в Законе о товариществах собственник жилья норму, пред- полагавшую принудительное членство в товариществе, которую признали некон-

ституционной постановлением Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г.

№ 10-П1.

Однако принцип «в ТСЖ вступают только те, кто хочет» – не совсем безу- пречен. Приведем несколько аргументов.

Основой для принятия постановления Конституционного Суда РФ явилось противоречие ряда норм Закона о товариществах собственников жилья п. 2 ст. 30

Конституции РФ, запрещающего принуждение кого-либо к вступлению в какое- либо объединение или пребыванию в нем. Анализ структуры гл. 2 Конституции РФ, посвященной правам и свободам человека и гражданина, позволяет прийти к выводу о том, что ст. 30 Конституции РФ расположена внутри блока статей, по- священных исключительно политическим правам, хотя указанный блок и не вы- делен в отдельную главу. Пункт 1 ст. 30 Конституции РФ говорит об обществен- ных объединениях и профессиональных союзах. Пункт 2 этой же статьи является своего рода продолжением п. 1, и в этом смысле его толкование не должно осу- ществляться в отрыве от последнего. Использование термина «объединение» в гражданском законодательстве ограничено лишь указаниями на общественные объединения. Можно предположить, что появление указанной нормы было вы- звано стремлением защитить, прежде всего, политические права граждан и не до- пустить насильственного принуждения к участию в общественной организации, как это было при Советской власти. В то же время ТСЖ далеки от политических проблем, их основной целью является организация деятельности по управлению многоквартирным домом. Однако Конституционный Суд РФ применил расшири- тельное толкование понятия «объединения», отнеся к числу объединений и това-

рищества собственников жилья. Поддерживаем позицию Б.С. Эбзеева об отсутст-

1 См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. № 10-П «По делу о про- верке конституционности пунктов 1, 3 и 4 ст. 32 и пунктов 2 и 3 ст. 49 Федерального закона от

15 июня 1996 г. «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом Советского рай- онного суда города Омска» // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 15. – Ст. 1794.

вии принудительного характера членства в ТСЖ, высказанную им в особом мне- нии к выше указанному постановлению Конституционного Суда РФ1.

Главным практическим последствием постановления Конституционного Суда РФ явилось изменение порядка определения размеров взносов, предназна- ченных для содержания и эксплуатации кондоминиума, а на сегодняшний день общего имущества многоквартирного дома. По сути, именно этот вопрос, а не са- мо по себе принудительное членство в товариществе собственников жилья беспо- коил многих домовладельцев. Они считали, что за членством в ТСЖ может по- следовать возложение обязанностей по уплате значительных сумм расходов и взносов. Действительно, этого можно было опасаться в случаях, когда более обеспеченное большинство собственников навязывало бы максимальные размеры взносов, что могло поставить малообеспеченных перед выбором: либо платить непомерные взносы, либо переехать в менее престижную квартиру в другом доме. Конституционный Суд РФ установил, а ЖК РФ закрепил порядок несения мате- риальных затрат на содержание общего имущества в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ. Каждый собственник помещений в многоквартирном доме, независимо от членства в товариществе, обязан участвовать в материальных затратах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ). И здесь встает резонный вопрос: как должен определяться общий размер таких расходов? Кон- ституционный Суд РФ установил, что определение размера необходимых расхо- дов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией многоквартирного дома, устанавливается в порядке достижения общего согласия всех домовладель- цев, а споры – решаться в судебном порядке. Как представляется, такое решение опять ведет в тупик, так как нетрудно догадаться, что достичь общего согласия

будет очень проблематично. Судьям при разрешении подобных споров придется

1 См.: Особое мнение судьи Конституционного Суда РФ Б.С. Эбзеева по делу о проверке кон- ституционности пунктов 1, 3 и 4 ст. 32 и пунктов 2 и 3 ст. 49 Федерального закона от 15 июня

1996 г. «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда города Омска // Справ.-правовая система «Гарант».

находить решение не столько правового порядка, сколько житейской целесооб- разности. Например, собственники обратятся с требованием установить расходы на ремонт изношенного лифта, при этом одни – за ремонт, который не дает гаран- тии долгой бесперебойной работы, а другие – за покупку новой дорогостоящей современной модели, которая прослужит несколько десятков лет.

ЖК РФ не урегулировал для такого случая процедуру определения необхо- димых расходов. В соответствии с ч. 2 ст. 145 и ч. 3 ст. 137 ЖК РФ размер обяза- тельных платежей и взносов членов ТСЖ устанавливается общим собранием чле- нов ТСЖ, которые будут обязательны, в том числе, для собственников помеще- ний, не являющихся членами товарищества. При этом согласно ч. 4 ст. 146 ЖК РФ для принятия данного решения единогласия не требуется. Но в этом случае указанная норма противоречит постановлению Конституционного Суда РФ от

3 апреля 1998 г. Если предположить, что эти вопросы должны решаться коллек- тивным органом всего многоквартирного дома, то достичь согласия также ока- жется затруднительным.

Представляется, что со временем потребуются соответствующие разъясне- ния судебных инстанций и законодателя.

Отметим еще одну негативную сторону постановления Конституционного Суда РФ. Зачастую домовладельцы, которые являются членами ТСЖ, оказывают- ся в роли благотворителей для прочих жильцов, пользующихся практически бес- платно (вероятно, размер необходимых расходов будет минимален), к тому же иногда нерадиво, дополнительными удобствами, создаваемыми за счет членов то- варищества.

По существу закрепленная модель во многом направлена на чрезмерную защиту меньшинства в ущерб интересам остальных домовладельцев1. Тем самым, на наш взгляд, значительно снижена заинтересованность в создании ТСЖ тех собственников, которые не хотят быть «обслуживающим персоналом». Обяза-

тельное членство более отвечает целям управления и житейской целесообразно-

1 См.: Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование.

– С. 131.

сти. Как показывает зарубежный опыт существования подобных организаций, членство в них обязательно. Например, в Нидерландах членство в объединениях собственников жилья и в Финляндии – в жилищных акционерных обществах яв- ляется обязательным в силу закона1.

В связи с этим интересным представляется предложение Р.З. Ибатулиной о законодательном закреплении презумпции членства каждого собственника поме- щений в многоквартирном доме в создаваемом товариществе собственников жи- лья с правом выхода из него. По мнению автора, предлагаемая отраслевая пре- зумпция будет являться правовым инструментом, не допускающим нарушения Конституции РФ, поскольку в данном случае не происходит принуждения к вступлению в ТСЖ или пребыванию в нем2.

Наибольшее распространение ТСЖ получили в многоквартирных домах,

все собственники помещений в которых заинтересованы в самостоятельном управлении и представляют собой однородное социально-экономическое сообще- ство, что позволяет достичь максимального согласия между домовладельцами.

Необходимо отметить нововведение, установленное п. 9 ч. 2 ст. 138 ЖК РФ. Это связано с тем, что на практике наблюдалось большое количество нару- шений, связанных с фальсификацией внутренних документов товариществ. Те- перь в обязанности ТСЖ входит ведение реестров членов товарищества и необхо- димость ежегодного направления копии этого реестра в органы исполнительной власти субъектов РФ. Тем самым вводится контроль соответствующих государст- венных органов за количественным составом членов товарищества, а также вне- сенных в устав ТСЖ изменений. Данное положение явно относится к публичному элементу регулирования, но оно представляется необходимым для соблюдения баланса между частными и публичными интересами.

При существующем положении проблемным вопросом является соотноше-

ние компетенции коллективного органа ТСЖ и коллективного органа управления

1 См.: Овчарова А.С. Правовой статус объединений собственников жилья по российскому и за- рубежному праву // Журнал российского права. – № 7. – 2008. – С. 103.

2 См.: Ибатулина Р.З. Гражданско-правовой режим управления общим недвижимым имущест- вом в многоквартирных домах: автореферат дис. …канд. юрид. наук. Казань, 2007. – С. 10.

в многоквартирном доме. Так, общее собрание членов ТСЖ может принимать решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в много- квартирном доме (п. 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ), что так же входит в компетенцию общего собрания многоквартирного дома (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Анализ ЖК РФ показывает, что общее собрание ТСЖ вправе принимать решения по любым во- просам, в том числе входящим в компетенцию общего собрания многоквартирно- го дома. В таком случае можно говорить о некой конкуренции решений двух ор- ганов управления, которые могут принять взаимоисключающие решения. Допу- щение такой ситуации приведет к противостоянию товарищества и не вступив- ших в него собственников помещений. Представляется, что приоритет необходи- мо отдать общему собранию членов ТСЖ. Раз сособственники общего имущества в многоквартирном доме выбрали способ управления товариществом, при этом данное решение не оспаривалось в дальнейшем, то они должны подчиниться ре- шениям высшего органа юридического лица, который состоит из большинства собственников помещений в данном доме. Представляется, что недавно принятые

изменения в ГК РФ о решениях собраний (глава 9.1)1, предоставляют такую воз-

можность. Рационально, что при выборе способа управления товариществом, ре- шения по вопросам управления многоквартирным домом должны решаться на общем собрании членов ТСЖ. На наш взгляд, такое положение должно быть за- креплено в ЖК РФ. Еще одним доводом может послужить и то, что законодатель не установил, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является высшим органом управления многоквартирным домом (в данной ситуации выше общего собрания товарищества) и единственным.

Аргументом против приоритета общего собрания ТСЖ над собранием всего дома может быть только то, что на практике существуют недобросовестные пред- седатели и члены правления ТСЖ, которые хотят «нажиться» на данном виде дея-

тельности. Но если не учитывать этого порока и идеализироваться ситуацию,

1 Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раз- дела I части первой и ст. 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 2013. – № 19. – Ст. 2327.

то мы придерживаемся мнения1 о том, что на период существования и деятельно- сти ТСЖ в полномочия общего собрания собственников помещений в многоквар- тирном доме может входить только два вопроса: изменение способа управления многоквартирным домом и ликвидация товарищества.

Представляется, что при таком подходе на первое место выходит интерес большинства (еще раз отметим, что принцип большинства – это принцип публич- ного регулирования, но целью такого регулирования является поддержание ба- ланса интересов). При реализации такого способа управления многоквартирным домом неочевидна надобность в общем собрании собственников помещений как постоянно действующего коллективного органа. Все основополагающие решения распорядительного порядка будут приниматься на общем собрании членов ТСЖ, а правление товарищества и его председатель будут выполнять исполнительные функции.

Как показывает практика, в настоящее время управление многоквартирным домом путем выбора управляющей организацией является преобладающим спо- собом управления. Для юридического оформления данного способа управления требуется заключение договора управления многоквартирным домом с управ- ляющей организацией. Выбор такой организации и установление всех условий договора управления происходит на общем собрании собственников помещений в таком доме. После этого договор заключается с каждым собственником поме- щения отдельно.

Данный договор является гражданско-правовым, хотя закреплен жилищным законодательством. Обращён он на имущественные отношения, основанные на началах равенства, автономии воли и имущественной самостоятельности сторон. Как справедливо заметил Е.А. Суханов, все договоры частноправового содержа- ния, которые заключаются независимо от сферы, где складываются данные отно-

шения (использование жилья, строительство объектов, перевозка грузов и т.п.),

1 О необходимости ограничения деятельности общего собрания собственников помещений на весь период существования товарищества высказывал мнение И.А. Дроздов. См.: Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. – С. 133.

они оказываются в ведении гражданского права1.

Договор управления многоквартирным домом можно квалифицировать как поименованный договор, так как его регламентация предусмотрена федеральным законом. Большая часть авторов определяет данный договор как смешанный, то есть порождающий обязательство, совмещающее черты, признаки и элементы уже известных законодательству видов договоров2. Другие квалифицируют его в качестве комплексного договора, основанного на нормативных предписаниях разных отраслей права3.

Л.А. Юрьева, проведя семантический анализ терминов «смешанный»,

то есть «состоящий из разнородных, разных частей, элементов, участников» и

«комплексный», то есть «совокупность, сочетание чего-нибудь», пришла к выво- ду, что это тождественные категории. Автор считает, что договор управления многоквартирным домом не является смешанным (комплексным), поскольку он получил специальную регламентацию в нормах законодательства4. На сегодняш- ний момент автор поддерживает мнение большинства, что анализируемый дого- вор является самостоятельным договором, предусмотренным жилищным законо- дательством5.

Изначально, сформулировав договор управления как специальный вид, за- конодатель в качестве основы использовал гражданско-правовые договоры оказа-

ния услуг и выполнения работ с некоторыми элементами представительских до-

1 Суханов Е.А. Осторожно: гражданско-правовые конструкции // Законодательство. – 2003.

– № 9. – С. 60.

2 См., например: Грудцына Л.Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской

Федерации. М.: Эксмо, 2005. – С. 363; Борзенкова Т.А.(Береговая) Правовая формализация

управления многоквартирными домами // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2006. – № 9.

– С. 23; Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. –

С. 198; Рыжов А.Б. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организа- цией ее обязательств по договору управления многоквартирным домом // Жилищное право. –

2007. – № 6. – С. 61; Мантул Н.М. Гражданско-правовое регулирование деятельности по над- лежащему содержанию общего имущества многоквартирных домов. – С. 9.

3 См., например: Фаршатов И.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: ОАО «Издательский дом «Городец», 2006. – С. 378.

4 См.: Юрьева Л.А. Договор управления многоквартирным домом: дис. …канд. юрид. наук.

– Кемерово, 2010. – С. 56.

5См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. докт. юрид. наук П.В. Крашенинникова. – С. 620.

говоров. Это подтверждается тем, что предметом договора являются услуги и ра- боты по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг. Как известно, услуга не имеет ко- нечного овеществленного результата, поэтому использование данной категории для характеристики деятельности по содержанию и ремонту общего имущества представляется неточным и нежелательным. Для собственников помещений в многоквартирном доме важен не процесс осуществления данной деятельности как таковой, где может и отсутствовать ее положительный эффект, а важен конечный видимый результат. При этом система оплаты указанных услуг строится по прин- ципу абонентской платы, взимаемой постоянно, что вызывает обоснованные мно- гочисленные нарекания собственников помещений в многоквартирном доме.

Выполнение работ в качестве предмета договора тоже не совсем подходит. Объяснить это можно тем, что работы по содержанию и ремонту общего имуще- ства могут быть как разовые, так и систематические, необходимые и которые мо- гут понадобиться в будущем. Таким образом, не всегда представляется возмож- ным заранее определить, какие из них потребуются в период действия договора. Отсюда следует, что такие условия как срок начала выполнения работ, срок окон- чания работ, результат работ не подходят к данному виду договора, который рас- считан на комплекс работ, которые будут выполняться как регулярно, так и по мере необходимости.

Представляется не верным употребление понятия «коммунальные услуги» к конкретным и определяемым по количеству, режимам потребления и подачи ре- сурсам таких как вода, газ, тепло, электроэнергия и другие. В гражданском зако- нодательстве предоставление указанных ресурсов регламентируется разновидно- стью договора купли-продажи, а именно договором энергоснабжения.

Практика показала, что неточное употребление гражданско-правовой тер- минологии «оказание услуг» и «выполнение работ» в жилищных отношениях по управлению многоквартирными домами – позволяет осуществлять деятельность неопределенного характера, заключать договоры управления с неконкретизиро- ванным предметом. Все это влечет масштабные злоупотребления со стороны

управляющих организаций, которые регулярно получают абонентскую плату за предоставление обобщённых жилищных услуг, которые не всегда имеют конеч- ный материальный результат. При этом заметим, что потребность и интерес соб- ственников в надлежащем содержании и ремонте общего имущества носит для- щийся и постоянный характер.

Присоединимся к мнению А.Е. Тарасовой о том, что модель управления по- средством управляющей организации сведена законодателем к тому, что управле- ние – это услуга по обеспечению собственников помещений в многоквартирном доме возможностью выполнения работ по содержанию и ремонту общего имуще- ства на постоянной основе1.

Представляется, что в перспективе необходимо совершенствовать правовое

регулирование договора управления многоквартирным домом с несколько другой терминологией и более подробно конкретизировать отдельные положения данно- го договора, применяя комплексные приёмы регулирования.

Учитываю порочную практику заключения неконкретизированных догово- ров управления, законодатель в ФЗ от 6 апреля 2011 г. № 123-ФЗ установил, что состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего со- держания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством РФ. Этими же измене- ниями в ст. 161 ЖК РФ законодатель установил ответственность управляющей организации перед собственниками за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества и в пределах которых управляющие организации несут ответственность за состоя- ние общего имущества на уровне, необходимом для предоставления коммуналь- ных услуг надлежащего качества.

Таким образом, в договоре управления можно выделить два вида условий

для обеспечения надлежащего содержания общего имущества: первые – норма-

1 Тарасова Е.А. Правовая квалификация модели управления многоквартирными домами в жи- лищном законодательстве РФ. – С. 80.

тивно установленные (минимальный перечень работ и услуг), вторые – подлежа- щие согласованию (не включенные в минимальный перечень).

При этом перечень работ и услуг должен содержать объемы, стоимость, пе- риодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ (п. 8 Пра- вил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами1).

Указанные нововведённые установления подтверждают, что договор управ- ления становится самостоятельным видом договора, регламентированным специ- альным (по отношению к гражданскому) жилищным законодательством с норма- тивно установленным содержанием. Однако его нельзя назвать договором при- соединения, так как в договоре остается еще достаточное количество условий, подлежащих согласованию сторонами в зависимости от технического состояния объекта управления и пожеланий собственников помещений. Поэтому данная до- говорная конструкция должна сочетать императивное и диспозитивное содержа- ние таким образом, чтобы обеспечить особые свойства предмета договора, кото- рый не может быть зафиксирован как постоянный, не меняющийся на протяжении действия договора.

Остановимся на моменте, который не нашел своего отражения в литературе и важен в контексте нашего исследования.

В договорном праве среди многих классификаций договоров встречаются такие, которые подразделяются по основанию субъектного состава. По данному критерию среди прочих выделяют договоры с участием граждан потребителей, чей статус определяется в соответствии с законом РФ от 7 февраля 1992 г.

№ 2300-1 «О защите прав потребителей»2. Представляется, что договор управле-

ния многоквартирным домом относится к потребительским договорам.

Выделение потребительских договоров в отдельную группу обязательств началось в 80-е годы прошлого столетия. В. Ф. Яковлев обозначил причины тако- го обособления, указав, что это произошло с обновлением законодательства, ре-

1 См.: Постановление правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 «Правила осуществления дея- тельности по управлению многоквартирными домами» // Собрание законодательства РФ.

– 2013. – № 21. – Ст. 2652.

2 См.: Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 3. – Ст. 140; – 2012. – № 26. – Ст. 3446.

гулирующего экономические отношения, после того как рухнула прежняя система государственного управления экономическими и хозяйственными связями и было ликвидировано централизованное планирование. При этом он обратил внимание на то, что в потребительских договорах (по сравнению с другими видами) регули- рование осуществляется значительно сильнее в связи с необходимостью обеспе- чить права и интересы гражданина потребителя, особенно по качеству продукции,

по гарантиям1.

М.Ю. Челышев приводил общие проявления специфики потребительских договоров2. Применим их к договору управления многоквартирным домом.

1) Договор управления многоквартирным домом имеет особый субъектный состав: с одной стороны, это гражданин-собственник, вступающий в этот договор для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с другой – это управляющая организация-исполнитель. Названные субъекты име- ют довольно четкий правовой статус в соответствии с преамбулой Закона РФ

«О защите прав потребителей». Исключением из этого правила являются собст- венники нежилых помещений, которые используют данные помещения для пред- принимательских целей. Для них данный договор не носит потребительский ха- рактер. В том случае, когда договор заключается товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, или специализированным потребитель- ским кооперативом как юридическим лицом, договор управления многоквартир- ным домом не теряет своей потребительской природы, так как членами ТСЖ вы- ступают все те же собственники помещений.

2) В ряде случаев договоры с участием потребителей выступают как дого- воры в пользу третьего лица. В основном собственниками помещений в много-

квартирном доме являются граждане. В том случае, если жилое помещение нахо-

1 См.: Новое в договорном праве. Тезисы выступления Председателя ВАС РФ В.Ф. Яковлева. Международная научно-практическая конференция. «Гражданское законодательство России: состояние, проблемы, перспективы» // Вестник ВАС РФ.– 1994. – № 7. – С. 122.

2 См.: Челышев М.Ю. Гражданско-правовые договоры с участием потребителей: опыт систем- ного и межотраслевого исследования // Актуальные проблемы права России и стран СНГ– 2005

г. Материалы VII Международной научно-практической конференции 7-8 апреля. – Челябинск,

2005. – С. 82.

дится в собственности органов местного самоуправления либо юридического ли- ца, то данные субъекты обязаны использовать жилое помещение по назначению, то есть для проживания граждан в соответствии с заключенными с ними догово- рами. Если гражданин, в пользу которого был заключен договор управления мно- гоквартирным домом, выразил намерение воспользоваться своим правом по этому договору или реально уже его использовал, то при соблюдении всех правовых признаков потребителя, названных в преамбуле к Закону РФ «О защите прав по- требителей», он должен признаваться этим субъектом.

3) Предметом договора управления многоквартирным домом выступают особого рода услуги и работы, связанные с надлежащим содержанием и ремонтом общих объектов, а также предоставление коммунальных услуг. Другими слова- ми, данный договор оформляет отношения, складывающиеся на потребительском рынке жилищных услуг и работ.

4) Договор управления многоквартирным домом является возмездным. Це- на договора управления многоквартирным домом выражается в вознаграждении, которое управляющая организация получает за оказание услуг и выполнение ра-

бот.

5) Принцип свободы договора, установленный в ГК РФ (ст. 1, ст. 421) для потребительских договоров действует несколько ограничено. Договор управления многоквартирным домом должен быть заключен в обязательном порядке в случае заключения договора с управляющей организацией, выбираемой по результатам конкурса. Если собственники помещений не выбрали способ управления много- квартирным домом, то органы местного самоуправления проводят открытый кон- курс по отбору управляющей организации, и на основании этого конкурса собст- венники жилых помещений обязаны заключить договор управления с управляю- щей организацией, выигравшей конкурс. Обязательность заключения такого до- говора будет проявляться и в отношении управляющей организации, и в отноше- нии собственников.

ЖК РФ договор управления многоквартирным домом публичным не при- знает. Однако элемент публичности явно прослеживается. Контрагентом собст-

венника помещения в договоре управления многоквартирным домом выступает организация, которая по характеру деятельности оказывает услуги, выполняет ра- боты, связанные с надлежащим содержанием и ремонтом общих объектов и осу- ществляет иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом. Из вышесказанного можно утверждать, что управляю- щая организация обязана заключить договор при наличии возможности оказать запрашиваемую потребителем услугу. Обязанность заключения договора для управляющей организации должна обосновываться также социальной значимо- стью, например, в случае необходимости управления заведомо убыточным для управляющей организации многоквартирным домом (с большой степенью износа, ветхо-аварийным). Таким образом, в конструкции договора управления много- квартирным домом можно говорить об ограничении принципа свободы договора.

6) Нарушение договора управления многоквартирным домом со стороны управляющей организации позволяет потребителю в установленном порядке применить как общие гражданско-правовые санкции (возмещение убытков и т.д.), так и специальные, предусмотренные в законодательстве о защите прав потреби- телей, например, законную неустойку (ст. 23 и 28 Закона РФ «О защите прав по- требителей»).

В ЖК РФ в ст. 162 «Договор управления многоквартирным домом» не ука- зывается на то, что к договору управления могут быть применены унифицирован- ные нормы Закона РФ «О защите прав потребителей», однако это не означает, что они не могут применяться. Изменениями в ЖК РФ, в редакции ФЗ от 04.06. 2011 г. № 123-ФЗ статья 161 была дополнена частью 1.1, подробней раскрывающей одну из составляющих целей управления многоквартирными домами – надлежа- щее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартир- ном доме, которое должно осуществляться в соответствии с требованиями зако- нодательства РФ, в том числе в области защиты прав потребителей.

В договоре управления многоквартирным домом явно прослеживается эко- номическое неравенство в правовом положении между управляющей организаци- ей и гражданами – собственниками жилых помещений. Это обусловлено следую-

щим. Основной целью деятельности управляющих организаций по управлению многоквартирными домами является извлечение прибыли. Современный уровень развития сферы жилищно-коммунальных услуг характеризуется монополией ре- сурсоснабжающих производителей, слабой конкуренцией, часто низким качест- вом предоставляемых услуг наряду с их высокой стоимостью. Все это говорит о том, что потребитель соответствующих услуг подвергается повышенному риску нарушения его прав. Как отмечает Ю.В. Романец, данное экономическое неравен- ство требует значительного внедрения в гражданские правоотношения публично- го регулирования, направленного на то, чтобы юридическими средствами «вы- ровнять» контрагентов1. В качестве таковых могут быть обозначены следующие средства:

1. применение к договору управления многоквартирным домом законода- тельства о защите прав потребителей (ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ);

2. установление нормативного содержания в виде минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения, поря- док их оплаты;

3. осуществление государственного жилищного надзора за деятельностью управляющих организаций специально уполномоченными государственными ор- ганами (ст. 20 ЖК РФ);

4. создание органами местного самоуправления условий для эффективного управления многоквартирными домами таких, как обеспечение равных условий для деятельности управляющих организаций независимо от организационно- правовых форм; предоставление управляющим организациям бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов; содействие в повышении ква- лификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и ор- ганизация обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность

(ст. 165 ЖК РФ);

1 См.: Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. – М.: Юрист, 2001. – С.

135.

5. требование обеспечить свободный доступ к информации об основных по- казателях финансово-хозяйственной деятельности управляющих организаций, об оказываемых услугах и о выполняемых работах в соответствии со стандартом раскрытия информации (ч. 10 ст. 161 ЖК РФ)1.

Таким образом, самостоятельный гражданско-правовой договор управления многоквартирным домом относится к группе потребительских договоров и для устранения экономического неравенства сторон используются элементы публич- но-правового регулирования, обязывающие управляющие организации раскры- вать информацию о своей деятельности и дающие право органам местного само- управления на основании обращения собственников помещений проводить про- верки деятельности управляющих организаций.

Зная проблематику отношений, органы местного самоуправления предла- гают проекты договоров управления многоквартирным домом, которые прини- маются соответствующим законодательным органом и, безусловно, носят реко- мендательный характер2. В г. Челябинске в тех случаях, когда собственники не выбрали способ управления и органы местного самоуправления обязаны прово- дить открытый конкурс по выбору управляющей организации, договоры заклю- чаются в соответствии с этими проектами.

Предметом договора управления является оказание услуг и выполнение ра- бот по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставление коммунальных услуг и осуществление иной деятельности, направленной на дос- тижение целей управления. Как таковая управленческая функция (организация, координация, контроль и т.п.) просматривается слабо. Это еще раз подтверждает

вывод о том, что основной деятельностью по управлению многоквартирными до-

1 См.: Постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» // Собрание законодательства РФ. – 2010. – № 40. – Ст. 5064;

– 2012. – № 35. – Ст.4834.

2 См., например: Решение Челябинской городской Думы третьего созыва от 27 декабря 2005 г.

№ 9/6 «О Примерных договорах на управление многоквартирным домом и оказание жилищно-

коммунальных услуг» // Сборник нормативных правовых актов Челябинской городской Думы.

– Выпуск № 8 (II часть). – 2005. – С. 39 – 119.

мами, осуществляемой управляющими организациями, является именно надле- жащее содержание и ремонт общего имущества и предоставление коммунальных услуг.

Возможно, что договор управления законодатель первоначально хотел сформировать как договор управленческих услуг, как это имеет место во многих странах. Где управление общим имуществом в многоквартирном доме представ- ляет собой многоуровневую систему, в которой первый уровень подразумевает принятие совместных решений собственниками помещений, относительно спосо- ба управления, размера платы за содержание и т.д.

Второй уровень – это организация исполнения решений, третий уровень – непо- средственное исполнение решений.

Так, в большинстве стран управление многоквартирным домом рассматри- вается как отдельный вид предпринимательской деятельности, оплачиваемый собственниками помещений. За предоставление коммунальных услуг при такой схеме управляющая организация ответственности не несет. Кроме того, во многих странах, в частности в США и Канаде, часто применяются такие схемы организа- ции работ, при которых управляющая компания не имеет штатного персонала и оборудования для содержания и ремонта многоквартирных домов, а нанимает подрядчиков. Причем управленческо-ремонтно-обслуживающие организации в свою очередь разделяются на более специализированные организации, что про- диктовано экономической эффективностью их деятельности. Такая ситуация на- глядно продемонстрирована, в частности, на опыте стран Восточной Европы. США также имеют примеры организации рынка услуг по обслуживанию жилищ- ного фонда, где, например, обслуживание труб внутри дома осуществляет одна фирма, контроль за приборами учета на системах теплоснабжения – другая и т.д. В такой ситуации собственникам жилья никак не обойтись без толкового управ- ляющего, который знает рынок подрядных работ, ориентируется в ценах, владеет различными инструментами финансирования и имеет возможность проконсуль- тировать собственников жилья по вопросам, связанным с обслуживанием много-

квартирных домов1.

В европейских странах управление недвижимостью делится на несколько составляющих: техническая, организационная и коммерческая эксплуатация зда- ний. К ним относятся ремонтные и инженерные работы, разработка смет и систем безопасности, сдача пустующих помещений в аренду, а также осуществление рас- четов по коммунальному обслуживанию. При грамотной работе управляющих компаний данная система полностью себя оправдывает2.

Таким образом, за рубежом в управлении многоквартирным домом участ-

вуют и собственники помещений, и управляющий – каждый в пределах своей компетенции.

В России приведенные позитивные примеры в полной мере не осуществле- ны. Причины представляются не только в пассивности и правовой неграмотности собственников, но и в намеренных действиях законодателя, который сдерживает не всегда обоснованные предпринимательские устремления управляющих орга- низаций (извлечение прибыли) в ущерб интересам собственников и граждан, проживающих в многоквартирных домах. Тем самым государство осуществляет защиту общественных интересов и ограничение предпринимательских интересов.

На сегодняшний день российские управляющие организации занимаются в основном текущей технической работой по содержанию и ремонту многоквар- тирного дома. Во-первых, потому, что законодатель в качестве предмета договора установил обязанность управляющей организации оказывать услуги и выполнять работы, связанные с надлежащим содержанием и ремонтом общего имущества, предоставлять коммунальные услуги. Во-вторых, установил ответственность управляющих организаций за невыполнение или ненадлежащее выполнение дан- ных обязанностей (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ). В-третьих, установив обязанность по

осуществлению иной, направленной на достижение целей управления многоквар-

1 См.: Кирсанов С.А. Зарубежный опыт управления многоквартирными домами [Электронный ресурс] // Журнал «ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера». – № 10. – 2011. – Ре- жим доступа: http://www.gkh.ru/journals/4104/59390/

2См.: Как у них на западе [Электронный ресурс] // Портал Городское хозяйство и ЖКХ. – Ре- жим доступа: http://www.pronedvizhimost.ru/articles/a/53/1435

тирным домом деятельности, ограничил ее тем, что непосредственно принимать решения по осуществлению собственнических правомочий в отношении общего имущества собственники помещений должны коллегиально на общем собрании. Поэтому представляется, что роль общего собрания при данном способе управле- ния полностью отвечает замыслу законодателя. Общее собрание является совеща- тельным органом управления (можно назвать его высшим, так как имеются еще и совет многоквартирного дома, и органы управляющей организации), постоянно действующим (в том смысле, что должно собираться раз в год или по мере необ- ходимости) в соответствии с компетенцией, определенной ст. 44 ЖК РФ.

Необходимо остановиться на анализе еще одного нововведения – совет многоквартирного дома.

Представляется, что императивное требование о создании специфического исполнительного и управленческого органа одновременно продиктовано как раз тем, что изначально была переоценена роль общего собрания собственников, ко- торое не может оперативно решать ежедневные необходимые задачи управления.

Чтобы действительно стать полноправными собственниками общего иму- щества и заказчиком жилищных и коммунальных услуг, собственники в доме должны сорганизоваться. Это так же объективно необходимо, как и управление общим имуществом в многоквартирном доме. Примечательно, что создание сове- та не распространяется на те дома, где действуют ТСЖ или жилищные коопера- тивы. Роль таких советов там выполняют правления соответствующих юридиче- ских лиц. Анализируя ст. 161.1 ЖК РФ, можно сделать вывод, что совет дома вы- полняет как исполнительные функции (обеспечивает выполнение решений, пред- ставляет отчет и др.), так и управленческие (представляет предложения, осущест- вляет контроль, выносит на обсуждение вопросы и др.). Вместе эти две функции можно определить как согласительные в том смысле, что совет дома будет основ- ным звеном всего сообщества собственников помещений в многоквартирном до- ме и промежуточным звеном между управляющей организацией и всеми собст- венниками.

Роль совета многоквартирного дома можно определить как согласительного коллегиального постоянно действующего органа управления, обеспечивающего реализацию прав и обязанностей собственников помещений по управлению мно- гоквартирным домом. На наш взгляд, введение положений о совете многоквар- тирного дома является обоснованным и необходимым. Однако и здесь имеются некоторые просчеты. Так, регистрации совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не требуется. На практике это будет подталкивать к созданию параллельного совета, если существующий кого-то не устраивает. Как таковая регистрация не нужна, но это может быть заявительный порядок, например, по входящему номеру протокола общего собрания, представ- ленного в орган местного самоуправления. Это необходимо и органу местного самоуправления, который должен знать, в каких домах организованы советы, так как в случае не реализации собственниками данной обязанности, названный орган должен организовать общее собрание собственников помещений по вопросу соз- дания в этом доме совета (ч. 2 ст. 161. 1 ЖК РФ). Представляется, что в этом про- является элемент публичного регулирования, когда в частные правоотношения вмешиваются публичные образования.

На наш взгляд, законодатель излишне подробно расписал полномочия сове- та многоквартирного дома и председателя совета. Это, во-первых, утяжеляет нор- мы данной статьи, во-вторых, перечень возможных действий, установленный ч. 5 и ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ не должен быть исчерпывающим. Приведем пример того, что осталось за пределами данного перечня.

Жилищное законодательство требует, чтобы управляющие организации ежегодно представляли собственникам отчеты о выполнении договора управле- ния (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ), а также информацию о своей деятельности отдельно по каждому дому1. Казалось бы, что одной из главных обязанностей совета дома и

его председателя должно быть получение этого отчета и соответствующей ин-

1 См.: Постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 № 731 «Стандарт раскрытия ин- формации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартир- ными домами» // Собрание законодательства РФ. – 2010. – № 40. – Ст. 5064; – 2012. – № 35. – Ст. 4834.

формации, их анализ и предоставление заключения общему собранию. Однако о такой компетенции в статье не говорится. Другим примером может послужить следующий вариант развития событий. В полномочия председателя совета вводит обязанность выступать в суде в качестве представителя собственников помеще- ний (п. п. 5 ч. 8 ст. 161. 1 ЖК РФ). Возможно, что председатель будет умелым парламентером в общении с представителями управляющей организации или ор- ганами власти, а в составе совета или в числе сособственников помещений най- дется профессиональный юрист, который согласится представить интересы соб- ственников в суде. Представляется, что в таких ситуациях совету дома и общему собранию многоквартирного дома виднее, кому что поручить. При быстро разви- вающихся общественных отношениях нельзя предвидеть возникновения различ- ных ситуаций, поэтому предлагаем внести следующие дополнения. Часть 5 ст.

161.1 ЖК РФ, определяющую полномочия совета многоквартирного дома, допол- нить пунктом 7 следующего содержания: «совершает иные действия, связанные с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг». Часть 8 ст.

161.1, определяющую полномочия председателя, дополнить пунктом 6 следующе- го содержания: «совершает иные действия, связанные с управлением данным до- мом и предоставлением коммунальных услуг».

Подводя итог нашим рассуждениям, обозначим, что для решения вопросов пользования и в установленных законом пределах распоряжения общим имуще- ством в многоквартирном доме значение имеют формы организации собственни- ков помещений в данном доме в виде общего собрания и совета дома. Представ- ляется, что в данном требовании к управлению многоквартирным домом в наи- большей степени просматриваются общие обязанности собственников помещений по управлению общим имуществом. Регулирование данных вопросов происходит преимущественно частноправовыми методами. Выявленные элементы публично- го регулирования являются необходимыми и предназначены для защиты частных и публичных интересов.

Представляется, что действия, способствующие решению вопросов пользо- вания, владения и в установленных законом пределах распоряжения общим иму-

ществом в многоквартирном доме, являются преимущественно действиями юри- дического характера.

Таким образом, управление многоквартирным домом как обязанность соб- ственников помещений осуществляется фактическими действиями, обеспечи- вающими реализацию прав пользования жилыми помещениями и общим имуще- ством, и направленными на обеспечение надлежащей эксплуатации многоквар- тирного дома, и юридическими действиями, обеспечивающими реализацию прав пользования и распоряжения в установленных законом пределах общим имуще- ством.

Подводя итог исследованию, автор приходит к следующему выводу.

Исходя из того, что институт управления многоквартирным домом носит комплексный частноправовой и публично-правовой характер и не все требования к управлению многоквартирным домом могут быть исполнены собственниками помещений самостоятельно, деятельность по управлению многоквартирным до- мом должна осуществляется на нескольких уровнях, каждому из которых соот- ветствуют определенные права, обязанности или полномочия.

На первом уровне осуществляется деятельность собственников помещений в многоквартирном доме по управлению им, заключающаяся в несении расходов на содержание и энергосбережение общего имущества; в уплате взносов на капи- тальный ремонт; в выборе способа управления и в зависимости от него заключе- ние соответствующих договоров (договор управления многоквартирным домом, договор на оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества и др.); в решении вопросов по владению, пользованию и в установленных пределах распоряжению общим имуществом; в соблюдении противопожарных, санитарных и иных требований законодательства по отноше- нию к жилым помещениям и общему имуществу в многоквартирном доме; в со- блюдении прав и законных интересов других граждан, проживающих в много- квартирном доме; в развитии общих интересов и ценностей, связанных с принад- лежностью к сообществу культурных и заинтересованных в совместном управле- нии домовладельцев.

На втором уровне осуществляется деятельность управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК, иных лиц, привлекаемых по договорам с собственниками поме- щений, а также деятельность ресурсоснабжающих организаций, заключающаяся в выполнении обязанностей, предусмотренных соответствующими договорами и законодательством по обеспечению благоприятных и безопасных условий прожи- вания, надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; в предоставлении коммунальных услуг надлежащего качества; в обеспечении свободного доступа к информации о своей деятельности.

На третьем уровне осуществляется деятельность Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований в лице соответствующих органов, за- ключающаяся в формировании эффективной жилищной политики; в организации модернизации и реформирования жилищно-коммунального комплекса; в осуще- ствлении контроля и надзора за деятельностью лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, за правилами содержания жилых помещений и обще- го имущества собственников помещений в многоквартирном доме, за порядком предоставления коммунальных услуг; в организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах; в предоставлении населе- нию различной информации, касающейся жилищно-коммунальной сферы; в формировании жилищной культуры.

Деятельность, реализующаяся посредством осуществления прав и обязанно- стей первого и второго уровня, находится преимущественно в сфере частноправо- вого регулирования. Деятельность, реализующаяся посредством осуществления полномочий третьего уровня, – в сфере публично-правового регулирования.

Все эти многоуровневые права, обязанности и полномочия взаимосвязаны и взаимообусловлены, и рассматривать их в отрыве друг от друга недопустимо.

дам.

<< | >>
Источник: БЕРЕГОВАЯ ТАТЬЯНА АЛЕКСАНДРОВНА. ЧАСТНОПРАВОВЫЕ И ПУБЛИЧНО-ПРАВОВЫЕ НАЧАЛА В РЕГУЛИРОВАНИИ ОТНОШЕНИЙ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ. ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Челябинск –2014. 2014

Скачать оригинал источника

Еще по теме § 2. Частноправовые средства оптимизации способов управления многоквартирным домом:

  1. ОГЛАВЛЕНИЕ
  2. ВВЕДЕНИЕ
  3. § 2. Частноправовые средства оптимизации способов управления многоквартирным домом
- Авторское право России - Аграрное право РФ - Адвокатура РФ - Административное право РФ - Административный процесс России - Арбитражный процесс России - Банковское право России - Вещное право России - Гражданский процесс РФ - Гражданское право РФ - Договорное право РФ - Избирательное право РФ - Информационное право РФ - Исполнительное производство России - История государства и права РФ - Конкурсное право РФ - Конституционное право РФ - Корпоративное право РФ - Муниципальное право РФ - Право социального обеспечения России - Правоведение РФ - Правоохранительные органы РФ - Предпринимательское право России - Семейное право России - Таможенное право России - Теория государства и права РФ - Трудовое право РФ - Уголовно-исполнительное право России - Уголовное право РФ - Уголовный процесс России - Экологическое право России -