Оценка бизнеса и имущества организации. Методы оценки.

В ряде случаев оценка предприятия (бизнеса) требуется по законодательству, в некоторых же - может способствовать развитию и ускорению роста, и проводится по собственной инициативе.

Однако следует различать оценку бизнеса и оценку предприятия.

Предприятие как имущественный комплекс включает в себя все виды имущества, предназначенного для его деятельности: земельные участки, оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы. Оценка рыночной стоимости имущественного комплекса предприятия означает определение в денежном выражении стоимости материальных активов предприятия как совокупности стоимостей основных средств.

Оценка бизнеса действующего предприятия несколько отличается от оценки предприятия как имущественного комплекса. Данное различие связано с тем, что бизнес – понятие более широкое, нежели имущественный комплекс. Оценка бизнеса включает в себя определение стоимости пассивов и активов компании: недвижимого имущества, машин и оборудования, складских запасов, финансовых вложений, нематериальных активов. Кроме того, оценивается эффективность работы компании, ее прошлые, настоящие и будущие доходы, перспективы развития и конкурентная среда на данном рынке. В результате такого комплексного подхода определяется реальная стоимость бизнеса и его способность приносить прибыль.

Выбор подходов и методов, используемых при оценке конкретной недвижимости, определяется целью оценки, выбранной базой оценки и характером объекта.

Международные Стандарты Оценки и Нормы профессиональной деятельности оценщика предусматривают применение при оценке недвижимости трёх общепризнанных в профессиональной оценочной практике подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый из подходов может быть реализован несколькими методами.

Доходный подход базируется на определении стоимости объекта оценки на основе текущей стоимости ожидаемых доходов от владения этим объектом.

Метод прямой капитализации будет применён в случаях, когда Эксперт считает, что прогнозируемый годовой чистый операционный доход является постоянным и не имеет чётко выраженной тенденции к изменению, а период его получения не ограничен во времени. Капитализация дохода - это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. Текущая стоимость рассчитывается по формуле:

С = Д / СК, где

Д – периодический доход;

СК – ставка капитализации.

Формула собственных заемных средств:

СК_о = (К*СК_зс) + (1 – К) * СК_сс , где

СК_о – общая ставка капитализации;

К – доля заемных средств (кредита);

СК_зс – ставка капитализации для заемных средств;

СК_сс – ставка капитализации для собственных средств.

Ставка капитализации применительно к недвижимости включает доход на капитал и возврат капитала.

Доход на капитал - это компенсация за использование денежных средств с учетом фактора времени или отдача.

Возврат капитала - это погашения суммы первоначального вложения или возмещение капитала.

Теоретически ставка капитализации для текущего дохода должна учитывать:

§ компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;

§ компенсацию за риск;

§ компенсацию за низкую ликвидность;

§ компенсацию за инвестиционный менеджмент;

§ поправку на изменение стоимости вложенных средств.

Ставку капитализации необходимо корректировать с учетом возмещения капитала, поскольку обычно поток доходов ограничен во времени, после которого необходимо принимать решение о реализации капитала, принесшего эти доходы [4].

При определении ставки капитализации необходимо учитывать возврат (реверсию) капитала:

СК = СП + R_воз. , где

СП – ставка процента;

R_воз. – коэффициент возмещения капитала.

Метод дисконтирования денежного потока (непрямой капитализации) будет применён в тех случаях, когда Эксперт считает, что прогнозируемые денежные потоки от использования объекта оценки являются не одинаковыми по величине и непостоянны на протяжении выбранного периода прогнозирования. Будущие доходы - это периодические поступления в виде чистого эксплуатационного дохода на протяжении периода владения и продажа объекта в конце срока владения (реверсия).

Текущая стоимость (ТС) определяется по следующей формуле:

ТС = ЧЭД * k_тс , где

ЧЭД – чистый эксплуатационный доход;

k_тс – коэффициент текущей стоимости.

или

ТС = ЧЭД₁/(1+i) + ЧЭД₂/(1+i)² + … + (ЧЭД_n + ВК)/(1+i)ⁿ, где

i - выбранная ставка дисконтирования;

ВК – возврат капитала.

Ставка дисконтирования выбирается, исходя из средней нормы прибыли, которую инвестор ожидает получить на капиталовложения в сопоставимые объекты.

Ставка дисконтирования должна учитывать уровень риска. Чем выше риск, тем больше ставка дисконта, тем меньше стоимость.

Существуют следующие этапы дисконтирования потока доходов:

§ установление продолжительности периода владения (в годах);

§ прогноз потоков дохода за каждый год периода;

§ выбор подходящей ставки дисконтирования;

§ расчет текущей стоимости потоков;

§ суммирование всех текущих стоимостей потоков для получения стоимости объекта оценки [3].

В зависимости от показателя дохода результатом будет стоимость всего объекта или стоимость права одного из участников рыночных отношений (инвестора, банка, арендодателя, арендатора и т. д.).

Затратный подход базируется на определении суммы затрат на воспроизводство или замещение объекта оценки на дату оценки с дальнейшей её корректировкой на сумму его износа и обесценения.

Собственный капитал = Активы - Обязательства.

Затратный подход целесообразно использовать в следующих случаях:

§ при отсутствии данных для использования других методов;

§ для оценки зданий специального назначения;

§ для целей страхования;

§ для целей налогообложения.

Сравнительный подход базируется на сравнительном анализе цен продажи объектов, подобных объекту оценки, и внесении соответствующих корректировок с целью учёта отличий между объектами аналогами и объектом оценки, в результате чего определяется стоимость оцениваемого объекта. Сравнительный подход рекомендуется для определения стоимости при наличии активного рынка данного вида объектов. В случае применения метода сравнительного анализа рыночных продаж источником информации являются открытые банки данных о сделках с недвижимостью.

Каждый из трех рассмотренных выше подходов оценки основывается на исходных данных, собранных на рынке, но имеющих различные источники для получения информации.

Выбор подходов и методов является прерогативой оценщиков.

63.